Ograniczone prawa rzeczowe cz. 3: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a własność lokalu

Kontynuujemy cykl o ograniczonych prawach rzeczowych. Tym razem przyjrzymy się prawu, z którym w Polsce styka się bardzo wiele osób, choć nie zawsze zdaje sobie sprawę, że mieszkanie, które kupili, sprzedają albo odziedziczyli, wcale nie jest ich pełną własnością. Chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w skrócie SWPDL. To wciąż jedna z najczęstszych form dysponowania mieszkaniem w Polsce, szczególnie w blokach z lat 70., 80. i 90., a jednocześnie źródło sporego zamieszania przy sprzedaży.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że sam grunt oraz budynek, w którym znajduje się lokal, formalnie należą do spółdzielni mieszkaniowej, a osoba uprawniona ma prawo do korzystania z konkretnego mieszkania, do jego sprzedaży, wynajmu i dziedziczenia, ale nie jest jego właścicielem w pełnym znaczeniu tego słowa.

Prawo to powstało jeszcze w czasach PRL, jako coś pomiędzy najmem a pełną własnością, i mimo że od lat 90. mieszkania spółdzielcze można przekształcać w odrębną własność, ogromna liczba lokali wciąż funkcjonuje na starych zasadach. Wielu właścicieli po prostu nigdy nie przeprowadziło tego przekształcenia, bo nie było ku temu żadnego pilnego powodu, dopóki nie przyszło do sprzedaży.

Czym różni się od odrębnej własności lokalu

Właściciel lokalu z odrębną własnością ma pełne prawo własności do mieszkania oraz udział we współwłasności gruntu i częściach wspólnych budynku, takich jak klatka schodowa, dach czy piwnica. Osoba dysponująca spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie ma takiego udziału, bo grunt i budynek pozostają własnością spółdzielni. Do mieszkania spółdzielczego stosuje się więc trochę inne zasady niż do klasycznej nieruchomości.

W praktyce to prawo do lokalu jest zbywalne, podlega dziedziczeniu i może zostać obciążone hipoteką, więc na pierwszy rzut oka funkcjonuje bardzo podobnie do własności. Różnice pojawiają się jednak w szczegółach: zmiana sposobu korzystania z lokalu może wymagać zgody spółdzielni, nie da się na nim ustanowić służebności osobistej, a przede wszystkim, w odróżnieniu od odrębnej własności, spółdzielcze prawo do lokalu nie zawsze ma założoną księgę wieczystą. I to jest kwestia, która najbardziej komplikuje sprzedaż.

Brak księgi wieczystej i problem z kredytowaniem

Dla odrębnej własności lokalu księga wieczysta jest obowiązkowa. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu już nie. Prawo może mieć założoną księgę wieczystą, ale nie musi, i wielu właścicieli, którzy odziedziczyli mieszkanie po rodzicach czy dziadkach, nigdy się tym nie zajmowało, bo formalnie nie musieli.

Problem pojawia się w momencie, gdy kupujący chce sfinansować zakup kredytem hipotecznym, a większość kupujących mieszkania w Polsce właśnie na kredyt liczy. Bank, żeby zabezpieczyć swoje pieniądze, musi wpisać hipotekę, a wpis hipoteki jest możliwy wyłącznie do księgi wieczystej. Bez księgi nie ma hipoteki, a bez hipoteki bank nie udzieli finansowania. Jeśli mieszkanie spółdzielcze księgi nie ma, trzeba ją najpierw założyć, co oznacza dodatkowe formalności, zaświadczenia ze spółdzielni, wizytę w sądzie wieczystoksięgowym i, co najważniejsze, czas. Nierzadko są to dodatkowe tygodnie, a czasem miesiące, zanim transakcja w ogóle będzie mogła dojść do skutku.

Dla sprzedającego, który chce sprzedać szybko, to poważna przeszkoda. Kupujący gotówkowi nie mają z tym większego problemu, ale ci na kredyt, czyli zdecydowana większość rynku, albo się wycofują, albo żądają czasu na dopełnienie formalności, albo od razu negocjują niższą cenę, bo widzą w tym dodatkowe ryzyko i kłopot.

Dlaczego to obniża wartość i zawęża grono kupujących

Suma tych wszystkich czynników sprawia, że mieszkania spółdzielcze własnościowe, zwłaszcza te bez księgi wieczystej, wyceniane są niżej niż porównywalne lokale z odrębną własnością. To nie jest kwestia gorszego standardu mieszkania, tylko gorszej płynności prawnej. Im mniej osób jest w stanie sfinansować zakup, tym mniejszy popyt, a mniejszy popyt to niższa cena i dłuższy czas oczekiwania na nabywcę.

Właściciele takich mieszkań często dowiadują się o tym dopiero wtedy, gdy chcą sprzedać, na przykład w związku ze spadkiem, rozwodem albo potrzebą szybkiej gotówki. Zamiast standardowej transakcji, która na wolnym rynku trwa kilka tygodni, mogą stanąć przed perspektywą kilku miesięcy formalności, zanim znajdzie się kupujący gotowy przejść przez cały proces.

A co ze sprzedażą udziału w takim prawie

Bywa i tak, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie należy do jednej osoby, tylko do kilku, na przykład do rodzeństwa, które odziedziczyło mieszkanie po rodzicach, albo do byłych małżonków po rozwodzie. W takiej sytuacji każdy ze współuprawnionych może w zasadzie sprzedać swój udział, tak jak przy zwykłej współwłasności nieruchomości, o czym pisaliśmy w poprzednim wpisie z tego cyklu.

W praktyce jest to jednak jeszcze trudniejsze niż sprzedaż całego mieszkania bez księgi wieczystej. Po pierwsze, nabywca kupuje wtedy nie całe mieszkanie, tylko udział w prawie do niego, co samo w sobie odstrasza większość kupujących z rynku wtórnego. Po drugie, pozostali współuprawnieni zwykle mają pierwszeństwo w wykupieniu takiego udziału, co dodatkowo wydłuża i komplikuje transakcję. Po trzecie, jeśli do tego dochodzi jeszcze brak księgi wieczystej, koło problemów się zamyka: banki niechętnie finansują zakup samego udziału, a co dopiero udziału bez uregulowanego stanu księgowego.

W efekcie osoby, które chcą upłynnić swój udział w spółdzielczym mieszkaniu, mają realnie bardzo wąskie grono potencjalnych nabywców: głównie pozostałych współuprawnionych oraz podmioty wyspecjalizowane w skupie takich udziałów, które kupują za gotówkę i biorą na siebie całą resztę formalności.

Co warto z tego zapamiętać

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na co dzień działa niemal jak własność: można je sprzedać, wynająć, odziedziczyć czy obciążyć hipoteką. Różnica ujawnia się dopiero w momencie transakcji, zwłaszcza gdy brakuje księgi wieczystej. Wtedy okazuje się, że krąg zainteresowanych kupujących jest węższy, proces dłuższy, a cena zwykle niższa niż w przypadku porównywalnego mieszkania z odrębną własnością. Jeszcze bardziej to widać przy sprzedaży samego udziału w takim prawie, gdzie do wszystkich powyższych trudności dochodzi jeszcze ograniczone grono nabywców i pierwszeństwo pozostałych współuprawnionych.

Masz mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej albo udział w takim prawie i zastanawiasz się, czy w ogóle da się to sprzedać bez wielomiesięcznego czekania na kredytobiorcę? Napisz do nas. W Remedy zajmujemy się właśnie takimi przypadkami: kupujemy niezależnie od stanu prawnego lokalu, płacimy gotówką i sami ogarniamy formalności po naszej stronie.