Sprzedaż zadłużonego mieszkania

Najczęstsze rodzaje zadłużenia

Zanim zaczniemy mówić o samej procedurze sprzedaży, warto rozróżnić, z jakim rodzajem długu mamy do czynienia, bo od tego zależy, z kim i jak trzeba będzie się kontaktować.

Zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Nieopłacony czynsz, zaległości w funduszu remontowym czy innych opłatach eksploatacyjnych to jeden z najczęstszych i najbardziej niedocenianych rodzajów zadłużenia. Co do zasady taki dług obciąża wyłącznie osobę, która była właścicielem lokalu w chwili jego powstania, nowy właściciel nie odpowiada za niego automatycznie, bo na nabywcę przechodzą korzyści i ciężary związane z samą rzeczą (art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego), a nie cudzy dług osobisty poprzedniego właściciela. Wyjątkiem jest sytuacja, w której zaległość została zabezpieczona hipoteką na lokalu, wtedy obciąża ona samą nieruchomość i przechodzi na nabywcę razem z nią, oraz przypadek, w którym nabywca sam, w odrębnej umowie, zgodzi się przejąć taki dług. Mimo że zaległość nie przechodzi na nowego właściciela automatycznie, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach jest w praktyce jednym z dokumentów, bez których żadna transakcja się nie odbędzie, bo żaden rozsądny kupujący nie chce wchodzić w spór między sprzedającym a wspólnotą ani ryzykować, że zaległość zostanie w międzyczasie zabezpieczona hipoteką.

Niespłacany terminowo kredyt hipoteczny. Gdy właściciel przestaje regularnie spłacać raty kredytu, bank najpierw wzywa do zapłaty, a przy dalszym braku spłat może wypowiedzieć umowę kredytową, po czym cała pozostała kwota kredytu staje się natychmiast wymagalna. Hipoteka zabezpieczająca kredyt pozostaje wpisana w księdze wieczystej i musi zostać uwzględniona w rozliczeniu każdej transakcji sprzedaży.

Wierzytelności bankowe sprzedane podmiotom trzecim, na przykład funduszom wierzytelności. Banki regularnie sprzedają portfele niespłacanych kredytów wyspecjalizowanym funduszom sekurytyzacyjnym. Fundusz taki wstępuje wówczas w prawa wierzyciela, w tym w prawa wynikające z hipoteki, co wymaga ujawnienia zmiany wierzyciela hipotecznego w księdze wieczystej. W praktyce kontakt z funduszem bywa trudniejszy i wolniejszy niż z bankiem, a zdarza się też, że ten sam dług w ciągu kilku lat przechodził już przez ręce kilku różnych funduszy, co dodatkowo komplikuje ustalenie, kto jest aktualnym wierzycielem.

Niespłacane pożyczki prywatne zabezpieczone hipotecznie. Coraz częściej zdarzają się sytuacje, w których właściciel nieruchomości zaciągnął pożyczkę poza bankiem, na przykład w firmie pożyczkowej albo od osoby prywatnej, zabezpieczając ją hipoteką na swojej nieruchomości. Takie pożyczki bywają droższe niż kredyty bankowe, a w razie problemów ze spłatą wierzyciel prywatny nie zawsze działa według tych samych, przewidywalnych procedur co bank, co utrudnia ustalenie warunków spłaty i uzyskanie zgody na wykreślenie zabezpieczenia.

Zaległości podatkowe i inne wpisy egzekucyjne. Warto pamiętać też o mniej oczywistych źródłach zadłużenia: nieopłacony podatek od nieruchomości może skutkować ustanowieniem hipoteki przymusowej na rzecz gminy lub Skarbu Państwa, a nieruchomość może też zostać zajęta przez komornika w toku egzekucji prowadzonej z zupełnie innego tytułu, niezwiązanego z samą nieruchomością. Takie wpisy, widoczne w dziale III i IV księgi wieczystej, trzeba równie starannie wyjaśnić przed sprzedażą.

Jak wygląda proces sprzedaży krok po kroku

Ustalenie pełnego obrazu zadłużenia. Pierwszym krokiem jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej, a konkretnie działu III (inne obciążenia, np. zajęcia komornicze) i działu IV (hipoteki), żeby ustalić wszystkich wierzycieli, których zgoda będzie potrzebna do przeprowadzenia transakcji. Trzeba przy tym pamiętać, że nie każde zadłużenie jest widoczne w księdze wieczystej, jak choćby zaległości wobec wspólnoty czy spółdzielni.

Kontakt z każdym wierzycielem z osobna. Do każdego wierzyciela hipotecznego trzeba wystąpić o aktualne zaświadczenie o wysokości zadłużenia, precyzyjnie określające kwotę pozostałą do spłaty wraz z odsetkami. Takie zaświadczenie jest ważne tylko przez określony czas, zwykle kilka tygodni, więc całą procedurę trzeba dobrze zaplanować w czasie.

Uzyskanie promesy wykreślenia zabezpieczenia. Kolejnym krokiem jest uzyskanie od wierzyciela promesy, czyli formalnego oświadczenia, że po otrzymaniu wskazanej kwoty na konkretny rachunek, wyrazi on zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W przypadku banków taki dokument opiera się na przepisach prawa bankowego i ma określony w nim termin ważności, po upływie którego trzeba się starać o nowy.

Zaświadczenie od spółdzielni lub wspólnoty. Jeśli zadłużenie dotyczy opłat eksploatacyjnych, potrzebne jest osobne zaświadczenie potwierdzające brak zaległości albo, jeśli zaległość istnieje, informację o jej dokładnej wysokości, żeby mogła zostać uwzględniona w rozliczeniu ceny.

Rozliczenie ceny sprzedaży. Cenę sprzedaży dzieli się zwykle na części: kwota odpowiadająca zadłużeniu trafia bezpośrednio na rachunek techniczny wierzyciela albo do depozytu notarialnego, z którego notariusz przekazuje ją wierzycielowi po podpisaniu aktu, a dopiero pozostała różnica trafia na konto sprzedającego.

List mazalny i wykreślenie hipoteki. Po otrzymaniu spłaty wierzyciel wystawia tak zwany list mazalny, czyli dokument potwierdzający spłatę długu i zgodę na wykreślenie zabezpieczenia. Na jego podstawie składany jest wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, co formalnie kończy całą procedurę.

Dlaczego to żmudny proces

Każdy z tych kroków sam w sobie nie jest szczególnie skomplikowany, ale zebranie ich wszystkich razem, i to tak, żeby wszystkie dokumenty były aktualne w tym samym momencie, w dniu podpisania aktu notarialnego, bywa naprawdę trudne. Banki i fundusze wierzytelności odpowiadają na wnioski w różnym tempie, czasem to kilka dni, czasem kilka tygodni, a zaświadczenia i promesy mają ograniczony termin ważności, więc łatwo o sytuację, w której jeden dokument już wygasł, zanim uda się skompletować pozostałe. Do tego dochodzą opłaty za wydanie poszczególnych zaświadczeń, konieczność wielokrotnego, często telefonicznego i mailowego kontaktu z różnymi działami tej samej instytucji, a przy funduszach wierzytelności dodatkowo ustalenie, czy dług nie został w międzyczasie odsprzedany kolejnemu podmiotowi.

Czas ma znaczenie

Zadłużenie obciążające nieruchomość zwykle nie stoi w miejscu. Rosną odsetki, dochodzą koszty windykacji, a jeśli sprawa trafi do komornika, także koszty postępowania egzekucyjnego. Wartość samej nieruchomości nie rośnie w tym samym tempie, a bywa, że przez lata pozostaje na zbliżonym poziomie. To sprawia, że im dłużej odkłada się decyzję o sprzedaży, tym bardziej saldo zadłużenia zbliża się do wartości nieruchomości, a w skrajnych przypadkach może ją nawet przewyższyć. Wtedy sprzedaż przestaje realnie rozwiązywać problem, bo uzyskana cena nie wystarcza na spłatę wszystkich wierzycieli, a nieruchomość, mimo formalnej wartości, staje się praktycznie niesprzedawalna na wolnym rynku. To najczęściej właśnie ten moment poprzedza wypowiedzenie kredytu przez bank i skierowanie sprawy na drogę egzekucji komorniczej, o której pisaliśmy przy okazji zniesienia współwłasności.

Dlatego kluczowe jest, żeby zająć się sprzedażą zadłużonej nieruchomości, zanim saldo zadłużenia dogoni jej wartość, a nie dopiero wtedy, gdy problem stanie się nie do rozwiązania.

Jak możemy pomóc

W Remedy zajmujemy się właśnie takimi sprawami na co dzień. Na podstawie pełnomocnictwa możemy w Twoim imieniu skontaktować się z każdym wierzycielem, wystąpić o zaświadczenia o wysokości zadłużenia i promesy wykreślenia zabezpieczeń, skoordynować terminy ich ważności i doprowadzić całą transakcję do końca, tak żebyś nie musiał się osobiście użerać z kolejnymi instytucjami. Kupujemy zadłużone nieruchomości na terenie całej Polski. Jeśli obawiasz się, że Twoje zadłużenie zaczyna zbliżać się do wartości nieruchomości, im szybciej się do nas zgłosisz, tym więcej realnie da się jeszcze uratować z tej sytuacji.

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnej sprawie, zwłaszcza przy negocjacjach z wierzycielami i ustalaniu aktualnego salda zadłużenia, warto skonsultować się z prawnikiem.