Продаж квартири з боргами

Найпоширеніші види заборгованості

Перш ніж говорити про саму процедуру продажу, варто розрізнити, з яким видом боргу ми маємо справу, бо від цього залежить, з ким і як доведеться контактувати.

Заборгованість перед кооперативом або об’єднанням співвласників. Несплачена квартплата, борги у ремонтному фонді чи інших експлуатаційних платежах — один із найпоширеніших і найбільш недооцінених видів заборгованості. За загальним правилом такий борг обтяжує виключно особу, яка була власником приміщення на момент його виникнення; новий власник не відповідає за нього автоматично, бо до набувача переходять вигоди й тягарі, пов’язані із самою річчю (ст. 548 § 1 Цивільного кодексу), а не чужий особистий борг попереднього власника. Винятком є ситуація, коли заборгованість була забезпечена іпотекою на приміщенні — тоді вона обтяжує саму нерухомість і переходить до набувача разом із нею, — а також випадок, коли набувач сам, окремим договором, погодиться перебрати такий борг. Попри те що заборгованість не переходить до нового власника автоматично, довідка про відсутність боргів за платежами на практиці є одним із документів, без яких жодна операція не відбудеться, бо жоден розсудливий покупець не хоче входити у спір між продавцем і об’єднанням чи ризикувати тим, що заборгованість тим часом буде забезпечена іпотекою.

Іпотечний кредит, який не виплачується вчасно. Коли власник перестає регулярно платити внески за кредитом, банк спершу вимагає сплати, а при подальшій відсутності платежів може розірвати кредитний договір, після чого вся решта суми кредиту стає негайно належною до сплати. Іпотека, що забезпечує кредит, залишається записаною в поземельній книзі й має бути врахована в розрахунку кожної операції продажу.

Банківські вимоги, продані третім особам, наприклад фондам заборгованості. Банки регулярно продають портфелі непогашених кредитів спеціалізованим сек’юритизаційним фондам. Такий фонд тоді вступає у права кредитора, зокрема у права, що випливають з іпотеки, а це потребує розкриття зміни іпотечного кредитора в поземельній книзі. На практиці контакт із фондом буває складнішим і повільнішим, ніж із банком, а трапляється й так, що той самий борг протягом кількох років уже пройшов через руки кількох різних фондів, що додатково ускладнює встановлення того, хто є актуальним кредитором.

Непогашені приватні позики, забезпечені іпотекою. Дедалі частіше трапляються ситуації, коли власник нерухомості взяв позику поза банком, наприклад у кредитній компанії або в приватної особи, забезпечивши її іпотекою на своїй нерухомості. Такі позики бувають дорожчими за банківські кредити, а в разі проблем із виплатою приватний кредитор не завжди діє за тими самими передбачуваними процедурами, що й банк, і це ускладнює узгодження умов погашення та отримання згоди на вилучення забезпечення.

Податкова заборгованість та інші виконавчі записи. Варто пам’ятати також про менш очевидні джерела боргу: несплачений податок на нерухомість може призвести до встановлення примусової іпотеки на користь ґміни або Державної скарбниці, а нерухомість може бути також арештована виконавцем у ході провадження, що ведеться на зовсім іншій підставі, не пов’язаній із самою нерухомістю. Такі записи, видимі в ІІІ та IV розділах поземельної книги, треба так само старанно з’ясувати перед продажем.

Як виглядає процес продажу крок за кроком

Встановлення повної картини заборгованості. Перший крок — ретельно перевірити поземельну книгу, а конкретно ІІІ розділ (інші обтяження, напр. виконавчі арешти) та IV розділ (іпотеки), щоб встановити всіх кредиторів, згода яких буде потрібна для проведення операції. Треба при цьому пам’ятати, що не кожен борг видно в поземельній книзі — як-от заборгованість перед об’єднанням чи кооперативом.

Контакт із кожним кредитором окремо. До кожного іпотечного кредитора треба звернутися по актуальну довідку про розмір заборгованості, яка точно визначає суму, що залишилася до сплати, разом із відсотками. Така довідка дійсна лише певний час, зазвичай кілька тижнів, тож усю процедуру треба добре спланувати в часі.

Отримання зобов’язання про вилучення забезпечення. Наступний крок — отримати від кредитора зобов’язання, тобто формальну заяву про те, що після надходження зазначеної суми на конкретний рахунок він надасть згоду на вилучення іпотеки з поземельної книги. У випадку банків такий документ спирається на норми банківського права і має визначений у них строк дії, після спливу якого треба клопотати про новий.

Довідка від кооперативу або об’єднання. Якщо заборгованість стосується експлуатаційних платежів, потрібна окрема довідка, що підтверджує відсутність боргів або, якщо борг є, містить інформацію про його точний розмір, щоб його можна було врахувати в розрахунку ціни.

Розрахунок ціни продажу. Ціну продажу зазвичай ділять на частини: сума, що відповідає заборгованості, надходить безпосередньо на технічний рахунок кредитора або до нотаріального депозиту, з якого нотаріус передає її кредиторові після підписання акта, і аж решта різниці надходить на рахунок продавця.

Лист про погашення та вилучення іпотеки. Після отримання виплати кредитор видає так званий лист про погашення, тобто документ, що підтверджує сплату боргу і згоду на вилучення забезпечення. На його підставі подається заява про вилучення іпотеки з поземельної книги, що формально завершує всю процедуру.

Чому це копіткий процес

Кожен із цих кроків сам собою не є особливо складним, але зібрати їх усі разом, та ще й так, щоб усі документи були актуальними в один і той самий момент — у день підписання нотаріального акта, — буває справді важко. Банки та фонди заборгованості відповідають на звернення в різному темпі, іноді це кілька днів, іноді кілька тижнів, а довідки й зобов’язання мають обмежений строк дії, тож легко потрапити в ситуацію, коли один документ уже втратив чинність, перш ніж вдалося зібрати решту. До цього додаються плати за видачу окремих довідок, потреба багаторазового, часто телефонного та електронного контакту з різними відділами тієї самої установи, а при фондах заборгованості — додатково з’ясування, чи борг тим часом не перепродали наступному суб’єктові.

Час має значення

Заборгованість, що обтяжує нерухомість, зазвичай не стоїть на місці. Зростають відсотки, додаються витрати на стягнення, а якщо справа потрапить до виконавця — то й витрати на виконавче провадження. Вартість самої нерухомості не зростає в тому самому темпі, а буває, що роками залишається на схожому рівні. Через це що довше відкладається рішення про продаж, то ближчим стає сальдо заборгованості до вартості нерухомості, а в крайніх випадках може її навіть перевищити. Тоді продаж перестає реально розв’язувати проблему, бо отриманої ціни не вистачає на погашення всіх кредиторів, а нерухомість, попри формальну вартість, стає практично непродаваною на вільному ринку. Найчастіше саме цей момент передує розірванню кредитного договору банком і переданню справи на шлях виконавчого провадження, про яке ми писали з нагоди припинення спільної власності.

Тому ключово зайнятися продажем нерухомості з боргами, перш ніж сальдо заборгованості наздожене її вартість, а не аж тоді, коли проблема стане нерозв’язною.

Як ми можемо допомогти

У Remedy ми займаємося саме такими справами щодня. На підставі довіреності ми можемо від вашого імені зв’язатися з кожним кредитором, звернутися по довідки про розмір заборгованості та зобов’язання про вилучення забезпечень, скоординувати строки їхньої дії та довести всю операцію до кінця, щоб вам не довелося особисто мучитися з черговими установами. Ми купуємо нерухомість із боргами по всій Польщі. Якщо ви побоюєтеся, що ваша заборгованість починає наближатися до вартості нерухомості, то чим швидше ви до нас звернетеся, тим більше реально ще вдасться врятувати із цієї ситуації.

Стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною консультацією. В індивідуальній справі, особливо при переговорах із кредиторами та встановленні актуального сальдо заборгованості, варто проконсультуватися з юристом.