Припинення спільної власності

Договірне припинення спільної власності в нотаріуса: рідкість, а не правило

Найшвидший і найдешевший спосіб завершити спільну власність — припинити її за згодою в нотаріуса. Проблема в тому, що на практиці це трапляється рідко. Щоб такий шлях узагалі був можливий, усі співвласники мають одночасно погодитися на три речі: на сам факт припинення спільної власності, на спосіб поділу (хто що отримує або хто кому виплачує) і на розмір можливих виплат чи доплат. Достатньо, щоб один зі співвласників мав іншу думку щодо оцінки нерухомості або не погоджувався на запропонований поділ, і весь нотаріальний шлях стає неможливим.

Навіть якщо така згода буде досягнута, припинення спільної власності в нотаріуса не є безплатним, а витрати несуть усі співвласники, зазвичай пропорційно до часток. Треба рахуватися з:

• нотаріальним тарифом, розмір якого залежить від вартості нерухомості (згідно з розпорядженням про максимальні ставки нотаріального тарифу), збільшеним на 23% ПДВ,
• вартістю копій нотаріального акта, потрібних кожному співвласникові та для подання до суду, що веде поземельні книги,
• судовим збором за запис нового правового стану в поземельній книзі, а при фізичному поділі також за відкриття нових книг для виділених ділянок,
• податком на цивільно-правові дії у розмірі 2%, якщо припинення спільної власності супроводжується виплатами чи доплатами на користь решти співвласників.

Якщо припинення спільної власності має полягати у фізичному поділі нерухомості, наприклад поділі ділянки на менші, самостійні ділянки або виділенні окремих приміщень у будинку, до цього додається вартість геодезичної чи архітектурної інвентаризації. Карта поділу земельної ділянки, складена уповноваженим геодезистом, або інвентаризація будинку та проєкт поділу на окремі приміщення, підготовлений архітектором, — це витрата в кілька тисяч злотих, і зазвичай ця вартість також розкладається на всіх співвласників.

Судове припинення спільної власності: довший і дорожчий шлях

Коли співвласники не можуть домовитися, єдиним виходом залишається судовий шлях. Справу відкриває заява одного зі співвласників, подана до районного суду за місцем розташування нерухомості. Ухвалюючи рішення про припинення спільної власності, суд має на вибір три способи вирішення: фізичний поділ нерухомості (якщо це технічно та юридично можливо), передання нерухомості одному зі співвласників із виплатою решті або, коли жоден із наведених варіантів не підходить, продаж нерухомості у виконавчому порядку та поділ отриманої суми.

Перш ніж, однак, буде ухвалено рішення, провадження зазвичай потребує кількох суттєвих і затратних кроків.

Судовий збір. Заява про припинення спільної власності підлягає судовому збору в розмірі 1000 злотих. Якщо заява містить узгоджений проєкт поділу (що трапляється рідко, бо якби сторони справді погоджувалися, вони найчастіше обрали б швидший нотаріальний шлях), збір нижчий і становить 300 злотих.

Гонорар представника. Справи про припинення спільної власності рідко відбуваються без участі адвоката чи юрисконсульта, особливо коли між сторонами є реальний спір щодо способу поділу чи розміру виплат. Гонорар представника при справі, що тягнеться багато місяців, із подальшими процесуальними документами, засіданнями і часто скаргами, буває відчутною витратою для кожної сторони окремо, бо кожен співвласник зазвичай користується власним представником.

Гонорар експерта. Суд майже завжди призначає судового експерта з оцінки нерухомості, який складає оціночний звіт, що визначає вартість нерухомості, а при фізичному поділі також можливі варіанти поділу. Вартість такого висновку покривають співвласники, а якщо якась зі сторін оскаржить оцінку, суд може допустити ще один висновок або його доповнення, що додатково подовжує провадження й підвищує витрати.

Тривалість. Саме час буває найболіснішою витратою такого провадження. Справи про припинення спільної власності, особливо коли сторони активно сперечаються, оскаржують висновки експертів і подають засоби оскарження, можуть тривати кілька років. Увесь цей час нерухомість залишається в підвішеному стані: її важко продати, здати в оренду чи розумно використати, а стосунки між співвласниками зазвичай лише погіршуються.

Коли суд призначає продаж з аукціону

У багатьох справах, особливо коли нерухомість не можна фізично поділити (типово квартиру або невеликий приватний будинок), а жоден зі співвласників не хоче або не здатен виплатити решті, суд направляє нерухомість на продаж за нормами про виконавче провадження щодо нерухомості, тобто на виконавчий аукціон.

Спрощено процедура виглядає так: виконавець складає опис та оцінку нерухомості на підставі звіту експерта, публікує оголошення про аукціон, а потім проводить публічний аукціон, на якому кожен може подати пропозицію, зокрема й самі співвласники. Стартова ціна, тобто найнижча сума, з якої починається аукціон, на першому терміні не може бути нижчою за 3/4 суми оцінки. Якщо ніхто не купить нерухомість на першому аукціоні, призначається другий термін, на якому стартова ціна падає до лише 2/3 суми оцінки. Інакше кажучи, у найгіршому сценарії нерухомість може бути продана за суму, помітно нижчу за її дійсну ринкову вартість.

Від отриманої в такий спосіб суми ще віднімають витрати на виконавче провадження: виконавчий збір виконавця (зазвичай близько 10% стягнутої суми, до законодавчого ліміту 50 000 злотих), гонорар експерта за оціночний звіт, вартість оголошень і повідомлень про аукціон та інші витрати, пов’язані з провадженням. Аж те, що залишиться після відрахування всіх цих витрат, іде на поділ між співвласниками, пропорційно до належних їм часток.

На практиці це означає, що після кількох років провадження, після оплати представника, експерта й виконавця кожен зі співвласників може отримати на руки суму, помітно нижчу за ту, яку міг би отримати, продавши свою частку добровільно на самому початку спору.

Чи варто в це вплутуватися

Судове припинення спільної власності буває іноді єдиним можливим рішенням, але з огляду на реальні витрати й тривалість такого провадження важко назвати його вдалою інвестицією. Роки невизначеності, зростаючі витрати на представників і експертів, а наостанок аукціон за заниженою ціною — це сценарій, у якому по суті програють усі співвласники, незалежно від того, хто формально «виграє» справу в суді.

Перш ніж конфлікт між співвласниками загостриться до цього етапу, варто розглянути продаж своєї частки, доки ситуація ще не стала незворотною. У Remedy ми купуємо частки у спільній власності на нерухомість по всій Польщі, зокрема й у випадках, коли між співвласниками вже триває спір або справа перебуває в суді. Якщо хочете знати, скільки реально могла б коштувати ваша частка і як швидко вдалося б закрити тему, напишіть нам — охоче це з вами обговоримо, без зобов’язань.

Стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною консультацією. В індивідуальній справі варто проконсультуватися з юристом, особливо щодо вибору порядку припинення спільної власності та оцінки нерухомості.