Zniesienie współwłasności

Zgodne zniesienie współwłasności u notariusza: rzadkość, nie reguła

Najszybszym i najtańszym sposobem zakończenia współwłasności jest zgodne zniesienie jej u notariusza. Problem w tym, że w praktyce zdarza się to rzadko. Żeby taka droga w ogóle była możliwa, wszyscy współwłaściciele muszą zgodzić się jednocześnie na trzy rzeczy: na sam fakt zniesienia współwłasności, na sposób podziału (kto co dostaje albo kto komu spłaca) i na wysokość ewentualnych spłat lub dopłat. Wystarczy, że jeden ze współwłaścicieli ma inne zdanie co do wyceny nieruchomości albo nie zgadza się na zaproponowany podział, a cała droga notarialna staje się niemożliwa.

Nawet jeśli do takiej zgody dojdzie, zniesienie współwłasności u notariusza nie jest bezpłatne, a koszty ponoszą wszyscy współwłaściciele, zwykle proporcjonalnie do udziałów. Trzeba liczyć się z:

• taksą notarialną, której wysokość zależy od wartości nieruchomości (zgodnie z rozporządzeniem w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej), powiększoną o 23% VAT,
• kosztem wypisów aktu notarialnego, potrzebnych każdemu współwłaścicielowi oraz do złożenia w sądzie wieczystoksięgowym,
• opłatą sądową za wpis nowego stanu prawnego w księdze wieczystej, a przy podziale fizycznym także za założenie nowych ksiąg dla wydzielonych działek,
• podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, jeśli zniesieniu współwłasności towarzyszą spłaty lub dopłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Jeśli zniesienie współwłasności ma polegać na fizycznym podziale nieruchomości, na przykład podziale działki na mniejsze, samodzielne działki albo wyodrębnieniu osobnych lokali w budynku, dochodzi do tego koszt inwentaryzacji geodezyjnej lub architektonicznej. Mapa podziału nieruchomości gruntowej sporządzona przez uprawnionego geodetę, albo inwentaryzacja budynku i projekt podziału na odrębne lokale przygotowany przez architekta, to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych, i zwykle również ten koszt rozkłada się na wszystkich współwłaścicieli.

Sądowe zniesienie współwłasności: dłuższa i droższa droga

Gdy współwłaściciele nie potrafią się porozumieć, jedynym wyjściem pozostaje droga sądowa. Sprawę wszczyna wniosek jednego ze współwłaścicieli, złożony do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Sąd, orzekając o zniesieniu współwłasności, ma do wyboru trzy sposoby rozstrzygnięcia: podział fizyczny nieruchomości (jeśli jest to technicznie i prawnie możliwe), przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych, albo, gdy żadne z powyższych rozwiązań nie wchodzi w grę, sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucyjnym i podział uzyskanej sumy.

Zanim jednak zapadnie rozstrzygnięcie, postępowanie zwykle wymaga kilku istotnych i kosztownych kroków.

Opłata sądowa. Wniosek o zniesienie współwłasności podlega opłacie sądowej w wysokości 1000 zł. Jeśli wniosek zawiera zgodny projekt podziału (co zdarza się rzadko, bo gdyby strony faktycznie się zgadzały, najczęściej wybrałyby szybszą drogę notarialną), opłata jest niższa i wynosi 300 zł.

Wynagrodzenie pełnomocnika. Sprawy o zniesienie współwłasności rzadko toczą się bez udziału adwokata lub radcy prawnego, zwłaszcza gdy między stronami istnieje realny spór co do sposobu podziału czy wysokości spłat. Wynagrodzenie pełnomocnika, przy sprawie ciągnącej się przez wiele miesięcy, z kolejnymi pismami procesowymi, rozprawami i często zażaleniami, potrafi być odczuwalnym kosztem dla każdej ze stron z osobna, bo każdy współwłaściciel zwykle korzysta z własnego pełnomocnika.

Wynagrodzenie biegłego. Sąd niemal zawsze powołuje biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości, który sporządza operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, a przy podziale fizycznym także możliwe warianty podziału. Koszt takiej opinii pokrywają współwłaściciele, a jeśli któraś ze stron zakwestionuje wycenę, sąd może dopuścić kolejną opinię lub jej uzupełnienie, co dodatkowo wydłuża postępowanie i podnosi koszty.

Czas trwania. To właśnie czas bywa najbardziej dotkliwym kosztem takiego postępowania. Sprawy o zniesienie współwłasności, szczególnie gdy strony aktywnie się spierają, kwestionują opinie biegłych i składają środki odwoławcze, potrafią trwać kilka lat. Przez cały ten czas nieruchomość pozostaje w zawieszeniu: trudno ją sprzedać, wynająć czy sensownie zagospodarować, a relacje między współwłaścicielami zwykle tylko się pogarszają.

Gdy sąd zarządza sprzedaż licytacyjną

W wielu sprawach, zwłaszcza gdy nieruchomości nie da się fizycznie podzielić (typowo mieszkanie albo mały dom jednorodzinny), a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie jest w stanie spłacić pozostałych, sąd kieruje nieruchomość do sprzedaży w trybie przepisów o egzekucji z nieruchomości, czyli do licytacji komorniczej.

Procedura wygląda w uproszczeniu tak: komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie operatu biegłego, publikuje obwieszczenie o licytacji, a następnie przeprowadza publiczną licytację, na której każdy może złożyć ofertę, w tym sami współwłaściciele. Cena wywołania, czyli najniższa kwota, od której zaczyna się licytacja, na pierwszym terminie nie może być niższa niż 3/4 sumy oszacowania. Jeśli nikt nie kupi nieruchomości na pierwszej licytacji, wyznaczany jest drugi termin, na którym cena wywołania spada do zaledwie 2/3 sumy oszacowania. Innymi słowy, w najgorszym scenariuszu nieruchomość może zostać sprzedana za kwotę wyraźnie niższą niż jej rzeczywista wartość rynkowa.

Od uzyskanej w ten sposób kwoty odliczane są jeszcze koszty postępowania egzekucyjnego: opłata egzekucyjna komornika (zwykle ok. 10% wyegzekwowanej kwoty, do ustawowego limitu 50 000 zł), wynagrodzenie biegłego za operat szacunkowy, koszty ogłoszeń i obwieszczeń o licytacji oraz inne wydatki związane z postępowaniem. Dopiero to, co zostanie po odliczeniu tych wszystkich kosztów, trafia do podziału między współwłaścicieli, proporcjonalnie do przysługujących im udziałów.

W praktyce oznacza to, że po kilku latach postępowania, po opłaceniu pełnomocnika, biegłego i komornika, każdy ze współwłaścicieli może dostać do ręki kwotę wyraźnie niższą niż ta, którą mógłby uzyskać, sprzedając swój udział dobrowolnie na samym początku sporu.

Czy warto się w to angażować

Sądowe zniesienie współwłasności bywa czasem jedynym możliwym rozwiązaniem, ale patrząc na realne koszty i czas trwania takiego postępowania, trudno nazwać je dobrą inwestycją. Lata niepewności, rosnące koszty pełnomocników i biegłych, a na końcu licytacja po zaniżonej cenie to scenariusz, w którym w gruncie rzeczy przegrywają wszyscy współwłaściciele, niezależnie od tego, kto formalnie „wygra” sprawę w sądzie.

Zanim konflikt między współwłaścicielami eskaluje do tego etapu, warto rozważyć sprzedaż swojego udziału, zanim sytuacja stanie się nieodwracalna. W Remedy kupujemy udziały we współwłasności nieruchomości na terenie całej Polski, również w przypadkach, w których między współwłaścicielami trwa już spór albo sprawa jest w toku w sądzie. Jeśli chcesz wiedzieć, ile realnie mógłby być wart Twój udział i jak szybko dałoby się zamknąć temat, napisz do nas, chętnie to z Tobą omówimy, bez zobowiązań.

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z prawnikiem, zwłaszcza co do wyboru trybu zniesienia współwłasności i wyceny nieruchomości.