Ograniczone prawa rzeczowe cz. 5: Hipoteka, czyli najbardziej znane prawo rzeczowe, o którym większość właścicieli wie zaskakująco mało

W dotychczasowych częściach cyklu o ograniczonych prawach rzeczowych pisaliśmy o prawach do lokalu, spółdzielczym własnościowym i lokatorskim. Dziś kolej na prawo, które w praktyce dotyczy chyba największej liczby nieruchomości w Polsce, bo towarzyszy niemal każdemu kredytowi hipotecznemu. Hipoteka jest wprost wymieniona w kodeksowym katalogu ograniczonych praw rzeczowych, więc, w przeciwieństwie do prawa lokatorskiego z poprzedniego wpisu, nie ma tu żadnych wątpliwości co do jej rzeczowego charakteru.

Czym jest hipoteka i co zabezpiecza

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża konkretną nieruchomość i pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z tej nieruchomości, niezależnie od tego, kto akurat jest jej właścicielem. To właśnie oznacza rzeczowy charakter tego prawa: wiąże się z samą nieruchomością, a nie z osobą, która ją w danym momencie posiada. Jeśli obciążona nieruchomość zostanie sprzedana, hipoteka nie znika, tylko przechodzi razem z nią na nowego właściciela.

Najczęściej hipoteka zabezpiecza kredyty hipoteczne zaciągane na zakup lub budowę nieruchomości, ale wcale nie jest do nich ograniczona. Może zabezpieczać dowolną wierzytelność pieniężną: kredyt firmowy, pożyczkę prywatną, zaległości podatkowe czy składki wobec ZUS, a nawet roszczenie zasądzone wyrokiem sądu. Dla wierzyciela to jedno z najsilniejszych zabezpieczeń, jakie oferuje polskie prawo, bo w razie problemów ze spłatą daje pierwszeństwo zaspokojenia z wartości nieruchomości przed zwykłymi wierzycielami osobistymi dłużnika.

Rodzaje hipoteki

Podstawowy podział przebiega według sposobu powstania. Hipoteka umowna powstaje za zgodą właściciela nieruchomości, na podstawie umowy z wierzycielem, i to ona towarzyszy zdecydowanej większości kredytów hipotecznych. Hipoteka przymusowa powstaje natomiast bez zgody, a czasem wręcz wbrew woli właściciela, na przykład na podstawie wyroku sądu, ugody sądowej, ostatecznej decyzji administracyjnej czy postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia. To narzędzie, po które sięgają wierzyciele, gdy dłużnik nie chce dobrowolnie ustanowić zabezpieczenia, a mają już podstawę prawną, żeby zrobić to bez jego udziału.

Osobną kategorią jest hipoteka łączna, która zabezpiecza jedną wierzytelność jednocześnie na kilku nieruchomościach, na przykład wtedy, gdy kredyt obejmuje działkę i wybudowany na niej dom, ujęte w dwóch różnych księgach wieczystych, albo gdy nieruchomość zostaje podzielona już po ustanowieniu hipoteki. Warto też wiedzieć, że od nowelizacji przepisów z 2011 roku zniknął dawny podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Dziś funkcjonuje jeden rodzaj hipoteki umownej, który może zabezpieczać także wierzytelności o zmiennej wysokości, na przykład odsetki czy koszty postępowania, o ile zostały wskazane w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu.

Jak hipoteka powstaje i jest ustanawiana

Niezależnie od rodzaju, hipoteka zawsze powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Wpis ma tu charakter konstytutywny, czyli sama umowa czy nawet oświadczenie właściciela to za mało, dopóki sąd wieczystoksięgowy nie dokona wpisu, hipoteki po prostu jeszcze nie ma.

Przy hipotece umownej właściciel nieruchomości musi złożyć oświadczenie o jej ustanowieniu w formie aktu notarialnego, a wyjątkiem jest sytuacja, gdy wierzycielem jest bank: wtedy przepisy prawa bankowego pozwalają na zwykłą formę pisemną, co w praktyce przyspiesza i tanieje całą procedurę przy kredytach hipotecznych. Następnie składany jest wniosek o wpis do sądu prowadzącego księgę wieczystą, wraz z opłatą sądową. Przy hipotece przymusowej zgoda właściciela w ogóle nie jest potrzebna: wierzyciel, mając już tytuł wykonawczy albo inną podstawę przewidzianą w przepisach, sam składa wniosek o wpis, a sąd, po sprawdzeniu formalnym, wpisuje hipotekę niezależnie od stanowiska właściciela nieruchomości.

Dopóki kredyt jest spłacany, nieruchomości nic nie grozi

Sam wpis hipoteki w księdze wieczystej nie jest niczym niepokojącym i dotyczy zdecydowanej większości mieszkań i domów kupionych na kredyt. Właściciel obciążonej nieruchomości może z niej normalnie korzystać, wynająć ją, a nawet sprzedać, choć wtedy najczęściej dług trzeba spłacić w ramach transakcji albo kupujący przejmuje nieruchomość razem z hipoteką. Dopóki raty są płacone terminowo, hipoteka pozostaje w tle jako czyste zabezpieczenie i nie rodzi żadnych praktycznych konsekwencji dla codziennego korzystania z nieruchomości.

Sytuacja zmienia się, gdy w spłatach pojawiają się opóźnienia. Bank zwykle zaczyna od monitów i wezwań do zapłaty, a jeśli zaległość się utrzymuje, proponuje rozwiązania ratunkowe, takie jak wydłużenie okresu kredytowania, czasową karencję w spłacie kapitału albo restrukturyzację zadłużenia. Kiedy i to nie przynosi efektu, bank może wypowiedzieć umowę kredytu, co stawia całą pozostałą kwotę w stan natychmiastowej wymagalności. Jeśli kredytobiorca przy podpisywaniu umowy złożył w akcie notarialnym oświadczenie o poddaniu się egzekucji, co przy kredytach hipotecznych jest praktycznie standardem, bank może stosunkowo szybko uzyskać klauzulę wykonalności i skierować sprawę do komornika. W przeciwnym razie musi najpierw wystąpić do sądu o zasądzenie należności.

Gdy sprawa trafia już do komornika, uruchamia się egzekucja z nieruchomości: opis i oszacowanie jej wartości, obwieszczenie o licytacji, a następnie sama licytacja publiczna. Z uzyskanej w ten sposób kwoty w pierwszej kolejności zaspokajany jest wierzyciel hipoteczny. Problem w tym, że nieruchomości sprzedawane w drodze licytacji komorniczej niemal zawsze osiągają cenę wyraźnie niższą od rynkowej, więc to najgorszy możliwy moment na rozwiązanie problemu z zadłużeniem, jaki może spotkać właściciela.

Co warto z tego zapamiętać

Hipoteka sama w sobie nie jest zagrożeniem dla nieruchomości, tylko standardowym narzędziem zabezpieczenia, które towarzyszy większości kredytów. Zagrożenie pojawia się dopiero wtedy, gdy zobowiązanie przestaje być obsługiwane, i to właśnie wtedy trzeba działać szybko, najlepiej zanim sprawa trafi do komornika. Rozmowa z bankiem, restrukturyzacja albo sprzedaż nieruchomości na własnych warunkach niemal zawsze pozwalają wyjść z sytuacji z lepszym wynikiem niż czekanie na licytację.

Zalegasz ze spłatą kredytu hipotecznego i widzisz, że sprawa zaczyna zmierzać w stronę komornika? Nie czekaj do ostatniej chwili. Napisz do nas. W Remedy specjalizujemy się w wykupie zadłużonych nieruchomości, płacimy gotówką i pomagamy zamknąć sprawę, zanim trafi na licytację, gdzie i tak zwykle traci się najwięcej.