Egzekucja komornicza z nieruchomości: droga przez mękę, którą można przerwać na każdym kroku

W poprzednim wpisie o hipotece wspomnieliśmy, co dzieje się, gdy kredytobiorca przestaje spłacać raty i sprawa trafia do komornika. Dziś przyjrzymy się temu procesowi dokładniej, bo z perspektywy dłużnika egzekucja z nieruchomości to jedno z najbardziej wyczerpujących doświadczeń, jakie może spotkać właściciela mieszkania czy domu. To miesiące niepewności, formalnych pism, wizyt obcych ludzi w swoim domu i świadomości, że w tle cały czas tyka zegar. Warto jednak wiedzieć, że niemal do samego końca dłużnik ma w ręku najprostsze rozwiązanie: spłatę.

Kiedy w ogóle dochodzi do egzekucji z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości nie zaczyna się z dnia na dzień. Wierzyciel musi najpierw dysponować tytułem wykonawczym, czyli wyrokiem sądu, ugodą albo aktem notarialnym z klauzulą wykonalności, i dopiero z takim dokumentem może złożyć do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z konkretnej nieruchomości należącej do dłużnika. W praktyce do sięgnięcia po nieruchomość dochodzi zwykle wtedy, gdy inne, mniej dotkliwe sposoby egzekucji, takie jak zajęcie wynagrodzenia czy rachunku bankowego, nie wystarczają na pokrycie długu, albo gdy nieruchomość od początku była zabezpieczeniem wierzytelności, jak przy kredycie hipotecznym. Dla dłużnika to moment, w którym problem, do tej pory może odsuwany na dalszy plan, nagle staje się bardzo konkretny i bardzo trudny do zignorowania.

Zajęcie: pierwszy cios i pierwszy ślad w księdze wieczystej

Postępowanie zaczyna się od zajęcia nieruchomości. Komornik wzywa dłużnika do zapłaty całego zadłużenia w ciągu dwóch tygodni, a jednocześnie występuje o wpisanie w księdze wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji. Od tej chwili sytuacja prawna nieruchomości przestaje być prywatną sprawą właściciela: każdy, kto sprawdzi księgę wieczystą, choćby potencjalny kupiec, zobaczy, że toczy się egzekucja. To już samo w sobie bywa dotkliwe, bo znacząco utrudnia w tym momencie spokojną, zwykłą sprzedaż na własnych warunkach.

Opis i oszacowanie: obcy człowiek wycenia twój dom

Jeśli dług nie zostanie spłacony w wyznaczonym terminie, komornik powołuje biegłego, który sporządza opis i oszacowanie nieruchomości. To moment, którego wielu dłużników obawia się najbardziej: obcy rzeczoznawca wchodzi do domu, ocenia jego stan, mierzy, fotografuje, wycenia dorobek często całego życia w twardych liczbach na potrzeby postępowania. Strony mogą wprawdzie zgłaszać zarzuty do sporządzonego opisu, ale sam fakt, że proces w ogóle się toczy, jest źródłem stałego napięcia.

Obwieszczenie o licytacji: sprawa prywatna staje się publiczna

Kolejny etap to publiczne obwieszczenie o terminie licytacji, ogłaszane co najmniej dwa tygodnie wcześniej. Informacja o tym, że dana nieruchomość idzie pod młotek, przestaje być tajemnicą, może trafić na tablicę ogłoszeń sądu, do internetu, czasem dowiadują się o niej sąsiedzi czy znajomi. Dla wielu dłużników to moment, w którym prywatny problem finansowy staje się sprawą znaną otoczeniu, co samo w sobie potrafi być równie trudne jak sam dług.

Licytacja, przybicie i przysądzenie własności

Jeśli do tego dojdzie, odbywa się licytacja publiczna, na której cena wywoławcza wynosi trzy czwarte wartości oszacowanej przez biegłego, a przy drugiej licytacji, jeśli pierwsza się nie powiedzie, jest jeszcze niższa. Oznacza to, że nieruchomość, która na wolnym rynku mogłaby osiągnąć swoją pełną wartość, w egzekucji sprzedawana jest z dużym dyskontem. Po licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, a następnie, po zapłaceniu ceny przez nabywcę, postanowienie o przysądzeniu własności, które ostatecznie przenosi prawo do nieruchomości na nowego właściciela. Na końcu komornik dzieli uzyskaną sumę między wierzycieli według ustalonej kolejności, a to, co ewentualnie zostanie, trafia do byłego już właściciela.

Celem całego postępowania jest zaspokojenie wierzyciela, a nie ukaranie dłużnika, ale to rozróżnienie niewiele pociesza kogoś, kto w jego wyniku traci dach nad głową, często za cenę wyraźnie niższą, niż mógłby uzyskać, sprzedając nieruchomość samodzielnie i spokojnie.

Aż do licytacji masz jeszcze wyjście

Tu jest chyba najważniejsza informacja w tym wpisie: właściwie na każdym etapie tego postępowania, aż do samego zamknięcia przetargu, dłużnik może spłacić całe zadłużenie wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi bezpośrednio na konto kancelarii komorniczej prowadzącej sprawę. Taka spłata prowadzi do umorzenia egzekucji, a nieruchomość zostaje przy dotychczasowym właścicielu. Co ważne, im szybciej do tego dojdzie, tym mniejsze będą same koszty egzekucyjne, bo rosną one wraz z czasem trwania postępowania. Innymi słowy, każdy etap, od zajęcia, przez opis i oszacowanie, aż po obwieszczenie o licytacji, to wciąż etap, na którym można jeszcze zamknąć sprawę na własnych warunkach, zanim decyzję podejmie za dłużnika licytacja.

Problem w tym, że w praktyce niewielu dłużników ma pod ręką gotówkę na spłatę całego zadłużenia z dnia na dzień. Dlatego realną drogą wyjścia bywa szybka sprzedaż nieruchomości, jeszcze zanim sprawa trafi na wokandę licytacyjną. Pieniądze ze sprzedaży pozwalają spłacić dług w całości, zamknąć postępowanie egzekucyjne i, jeśli po spłacie coś zostanie, zachować tę nadwyżkę dla siebie, zamiast oddawać ją systemowi egzekucyjnemu w drodze przymusowej licytacji.

Co warto z tego zapamiętać

Egzekucja z nieruchomości to długi, stresujący i często upokarzający proces, który krok po kroku odbiera dłużnikowi kontrolę nad własną sprawą: od wpisu w księdze wieczystej, przez wizytę biegłego, po publiczne obwieszczenie i licytację. Ale dopóki nie dojdzie do zamknięcia przetargu, dłużnik wciąż ma wybór. Spłata zadłużenia na konto komornika na każdym z tych etapów zatrzymuje całą procedurę, a im wcześniej to nastąpi, tym mniej to wszystko kosztuje i tym mniej z tego procesu pozostaje na nerwach.

Masz już wszczętą egzekucję z nieruchomości i widzisz, że czasu zostaje coraz mniej? Napisz do nas, zanim zdecyduje za Ciebie licytacja. W Remedy pomagamy szybko sprzedać zadłużoną nieruchomość za gotówkę, spłacić dług na koncie komornika i zamknąć sprawę na własnych warunkach, zamiast oddawać nieruchomość za bezcen.