Ograniczone prawa rzeczowe cz. 2. Czym jest użytkowanie i czy mogę sprzedać nieruchomość obciążoną tym prawem?

Czym jest użytkowanie

Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego, użytkowanie to prawo do używania rzeczy i do pobierania jej pożytków. To istotna różnica względem większości służebności: użytkownik nie tylko może korzystać z nieruchomości, ale też czerpać z niej korzyści majątkowe, na przykład pobierać czynsz, jeśli nieruchomość jest wynajmowana, albo płody rolne, jeśli to grunt rolny. W praktyce użytkowanie bywa ustanawiane najczęściej przy przekazywaniu nieruchomości najbliższym, na przykład gdy rodzice przenoszą własność mieszkania na dzieci, ale zastrzegają sobie prawo dalszego korzystania z niego i czerpania z niego pożytków aż do śmierci.

Użytkowanie może być ustanowione na rzecz osoby fizycznej, co jest sytuacją najczęstszą i najbardziej istotną z punktu widzenia obrotu nieruchomościami, ale też na rzecz osoby prawnej, wtedy rządzi się nieco innymi zasadami.

Jak powstaje użytkowanie

Do ustanowienia użytkowania, podobnie jak innych ograniczonych praw rzeczowych, stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, przy czym forma aktu notarialnego jest wymagana tylko dla oświadczenia właściciela ustanawiającego prawo. Zakres użytkowania można przy tym swobodnie ograniczyć, na przykład wyłączając z niego niektóre pożytki nieruchomości, albo ograniczając jego wykonywanie tylko do oznaczonej części nieruchomości, a nie całości.

Czy użytkowanie widać w księdze wieczystej

Podobnie jak przy służebnościach, o których pisaliśmy w poprzedniej części, wpis użytkowania do działu III księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny. Prawo powstaje z chwilą zawarcia umowy, niezależnie od tego, czy zostało później ujawnione w księdze. Konsekwencje braku wpisu są takie same jak przy służebności: jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, a nabywca działający w dobrej wierze nie mógł się dowiedzieć o istnieniu nieujawnionego użytkowania, może nabyć nieruchomość wolną od tego obciążenia, dzięki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Czy można przenieść użytkowanie na inną osobę

Nie. Zgodnie z art. 254 Kodeksu cywilnego, użytkowanie jest niezbywalne. Uprawniony nie może sprzedać ani w żaden inny sposób przenieść swojego prawa na kogoś innego. To istotna różnica względem służebności gruntowej, która automatycznie przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości władnącej. Użytkownik może natomiast oddać rzecz osobie trzeciej w najem, dzierżawę czy użyczenie, korzystając w ten sposób ze swojego prawa, choć samo prawo użytkowania cały czas pozostaje przy nim.

Kiedy wygasa użytkowanie

Użytkowanie może wygasnąć na kilka sposobów. Zgodnie z art. 255 Kodeksu cywilnego, wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Jeśli zostało ustanowione na rzecz osoby fizycznej, wygasa najpóźniej z jej śmiercią, zgodnie z art. 266 Kodeksu cywilnego, niezależnie od tego, na jak długi okres formalnie je ustanowiono. Może też wygasnąć wcześniej: wskutek zrzeczenia się przez uprawnionego, albo z upływem terminu, jeśli zostało ustanowione na czas oznaczony krótszy niż życie uprawnionego.

Jak sprzedaż nieruchomości wpływa na użytkowanie

Sama sprzedaż nieruchomości obciążonej użytkowaniem nie znosi tego prawa. Nowy właściciel musi je respektować dokładnie tak samo jak poprzedni, aż do jego wygaśnięcia, na przykład aż do śmierci uprawnionego. Jedynym wyjątkiem jest opisana wyżej sytuacja nieujawnionego w księdze wieczystej użytkowania i nabywcy działającego w dobrej wierze, który może wtedy nabyć nieruchomość wolną od tego obciążenia.

Wpływ na wartość: od niewielkiego po niemal całkowitą utratę

Użytkowanie ograniczone do niewielkiej części nieruchomości albo do wybranych pożytków, na przykład prawo do korzystania z jednego pokoju czy z części działki, obniża wartość nieruchomości zwykle w niewielkim, dającym się oszacować stopniu.

Znacznie poważniej wygląda sytuacja, gdy użytkowanie obejmuje całą nieruchomość wraz z prawem pobierania wszystkich jej pożytków, ustanowione na rzecz stosunkowo młodej osoby. Dla przeciętnego kupującego z rynku taka nieruchomość jest wtedy praktycznie bezużyteczna: nie może w niej mieszkać, nie może jej wynająć na własny rachunek, nie może nawet swobodnie nią rozporządzać w oczekiwanym przez siebie zakresie. Wartość rynkowa takiej nieruchomości potrafi wtedy spaść niemal do zera, a realną ofertę zakupu są w stanie złożyć w zasadzie tylko wyspecjalizowani nabywcy, którzy przy wycenie uwzględniają wiek uprawnionego i statystyczny, dalszy czas trwania takiego obciążenia.

Ciekawostka: użytkowanie nieprawidłowe

Warto na koniec wspomnieć o szczególnym przypadku, jakim jest użytkowanie nieprawidłowe, uregulowane w art. 264 Kodeksu cywilnego. Dotyczy ono sytuacji, w której przedmiotem użytkowania są pieniądze albo inne rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, a nie konkretna nieruchomość. W takim wypadku użytkownik staje się właścicielem otrzymanych przedmiotów, a po wygaśnięciu użytkowania jest zobowiązany do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki. To rozwiązanie nie dotyczy jednak nieruchomości i wspominamy o nim tylko dla pełności obrazu.

Jak możemy pomóc

W Remedy kupujemy nieruchomości obciążone użytkowaniem, niezależnie od tego, czy dotyczy ono niewielkiej części nieruchomości, czy całości wraz z prawem pobierania wszystkich pożytków. Każdą sprawę wyceniamy indywidualnie, uwzględniając zakres użytkowania, jego rzeczywisty wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości i, jeśli to istotne, wiek osoby uprawnionej. Jeśli Twoja nieruchomość jest obciążona użytkowaniem i zastanawiasz się, czy da się ją sprzedać, napisz do nas, sprawdzimy to razem.

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnego przypadku użytkowania wymaga zapoznania się z treścią danej księgi wieczystej, umową ustanawiającą to prawo i okolicznościami sprawy.