Обмежені речові права ч. 2. Що таке користування і чи можу я продати нерухомість, обтяжену цим правом?

Що таке користування

Згідно зі ст. 252 Цивільного кодексу користування — це право користуватися річчю та отримувати з неї плоди. Це суттєва відмінність від більшості сервітутів: користувач може не лише користуватися нерухомістю, а й діставати з неї майнову вигоду, наприклад отримувати орендну плату, якщо нерухомість здається в оренду, або сільськогосподарську продукцію, якщо це сільськогосподарська земля. На практиці користування найчастіше встановлюють при передачі нерухомості найближчим родичам, наприклад коли батьки переносять власність на квартиру на дітей, але залишають за собою право й далі користуватися нею та отримувати з неї плоди аж до смерті.

Користування може бути встановлене на користь фізичної особи — це найчастіша й найважливіша з погляду обігу нерухомості ситуація — а також на користь юридичної особи, і тоді воно підпорядковується дещо іншим правилам.

Як виникає користування

До встановлення користування, як і інших обмежених речових прав, відповідно застосовуються норми про перенесення власності, причому форма нотаріального акта вимагається лише для заяви власника, який встановлює це право. Обсяг користування можна при цьому вільно обмежити, наприклад виключивши з нього деякі плоди нерухомості або обмеживши його здійснення лише визначеною частиною нерухомості, а не всією.

Чи видно користування в поземельній книзі

Так само як при сервітутах, про які ми писали в попередній частині, запис користування в ІІІ розділі поземельної книги має декларативний, а не правовстановлювальний характер. Право виникає з моменту укладення договору, незалежно від того, чи було воно згодом розкрите в книзі. Наслідки відсутності запису такі самі, як при сервітуті: якщо нерухомість буде продано, а добросовісний покупець не міг дізнатися про існування нерозкритого користування, він може набути нерухомість вільною від цього обтяження — завдяки гарантії публічної довіри до поземельних книг.

Чи можна передати користування іншій особі

Ні. Згідно зі ст. 254 Цивільного кодексу користування є невідчужуваним. Уповноважений не може продати чи в будь-який інший спосіб передати своє право комусь іншому. Це суттєва відмінність від земельного сервітуту, який автоматично переходить до наступних власників панівної нерухомості. Користувач може натомість передати річ третій особі в найм, оренду чи безоплатне користування, здійснюючи в такий спосіб своє право, хоча саме право користування весь час залишається при ньому.

Коли припиняється користування

Користування може припинитися кількома способами. Згідно зі ст. 255 Цивільного кодексу воно припиняється внаслідок невикористання протягом десяти років. Якщо його встановлено на користь фізичної особи, воно припиняється щонайпізніше з її смертю, згідно зі ст. 266 Цивільного кодексу, незалежно від того, на який строк формально було встановлене. Воно може припинитися й раніше: внаслідок відмови уповноваженого або зі спливом строку, якщо було встановлене на визначений строк, коротший за життя уповноваженого.

Як продаж нерухомості впливає на користування

Сам продаж нерухомості, обтяженої користуванням, не знімає цього права. Новий власник мусить поважати його точно так само, як і попередній, аж до його припинення, наприклад до смерті уповноваженого. Єдиний виняток — описана вище ситуація з нерозкритим у поземельній книзі користуванням і добросовісним покупцем, який може тоді набути нерухомість вільною від цього обтяження.

Вплив на вартість: від незначного до майже повної втрати

Користування, обмежене невеликою частиною нерухомості або окремими плодами, наприклад право користуватися однією кімнатою чи частиною ділянки, знижує вартість нерухомості зазвичай незначно, у мірі, яку можна оцінити.

Значно серйозніше виглядає ситуація, коли користування охоплює всю нерухомість разом із правом отримувати всі її плоди і встановлене на користь порівняно молодої особи. Для пересічного покупця з ринку така нерухомість тоді практично непридатна: він не може в ній жити, не може здати її в оренду на власний рахунок, не може навіть вільно розпоряджатися нею в очікуваному обсязі. Ринкова вартість такої нерухомості може тоді впасти майже до нуля, а реальну пропозицію купівлі здатні подати, по суті, лише спеціалізовані покупці, які при оцінці враховують вік уповноваженого та статистично очікувану подальшу тривалість такого обтяження.

Цікавинка: неправильне користування

Наостанок варто згадати про особливий випадок — неправильне користування, врегульоване у ст. 264 Цивільного кодексу. Воно стосується ситуації, коли предметом користування є гроші або інші речі, визначені лише родовими ознаками, а не конкретна нерухомість. У такому разі користувач стає власником отриманих предметів, а після припинення користування зобов’язаний повернути їх за нормами про повернення позики. Це рішення, однак, не стосується нерухомості, і згадуємо про нього лише для повноти картини.

Як ми можемо допомогти

У Remedy ми купуємо нерухомість, обтяжену користуванням, незалежно від того, чи стосується воно невеликої частини нерухомості, чи всієї разом із правом отримувати всі плоди. Кожну справу оцінюємо індивідуально, враховуючи обсяг користування, його реальний вплив на можливість користуватися нерухомістю і, якщо це істотно, вік уповноваженої особи. Якщо ваша нерухомість обтяжена користуванням і ви роздумуєте, чи вдасться її продати, напишіть нам — перевіримо це разом.

Стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною консультацією. Оцінка конкретного випадку користування потребує ознайомлення зі змістом відповідної поземельної книги, договором, що встановлює це право, та обставинами справи.