Zrobiłem darowiznę, a teraz żałuję. Chcę się wycofać i sprzedać nieruchomość. Co mogę zrobić?
To sytuacja, z którą spotykamy się częściej, niż mogłoby się wydawać. Rodzice przepisują mieszkanie na dziecko, licząc na opiekę na starość, dziadkowie darują dom wnukom w geście dobrej woli, a po jakimś czasie relacje się psują i darczyńca zaczyna żałować decyzji. Prawo nie daje tu ogólnego "prawa do namysłu", tak jak przy niektórych umowach konsumenckich, ale w dwóch konkretnych sytuacjach pozwala darowiznę odwołać. W tym artykule krótko wyjaśniamy, na czym one polegają.
Rażąca niewdzięczność: główna droga odwołania
Zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego, darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeśli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Chodzi o zachowania o wyraźnie wysokim stopniu złej woli skierowanej bezpośrednio przeciwko darczyńcy, na przykład popełnienie przestępstwa na jego szkodę, rażące naruszenie jego godności, albo uporczywe zaniechanie pomocy w sytuacji, gdy darczyńca jej potrzebował, choćby w ciężkiej chorobie. Zwykły konflikt rodzinny, sprzeczka czy chwilowe pogorszenie relacji zwykle nie wystarczą, sądy podchodzą do tej przesłanki restrykcyjnie.
Na odwołanie darowizny z tego powodu jest tylko rok, licząc od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Po upływie tego terminu uprawnienie wygasa. Warto też wiedzieć, że jeśli darczyńca obdarowanemu przebaczył, prawo do odwołania darowizny z tego powodu przepada, niezależnie od tego, ile czasu jeszcze zostało do końca rocznego terminu.
Niedostatek darczyńcy: węższa i inna droga
Kodeks cywilny przewiduje też sytuację, w której darczyńca po dokonaniu darowizny sam popada w niedostatek. Zgodnie z art. 897, obdarowany ma wtedy obowiązek dostarczać darczyńcy środków potrzebnych do utrzymania, w granicach wartości, o jaką się jeszcze wzbogacił, ale może się z tego obowiązku zwolnić, zwracając darczyńcy równowartość tego wzbogacenia w pieniądzu. To ważne rozróżnienie: ta droga nie prowadzi wprost do odzyskania samej nieruchomości, tylko do świadczeń na utrzymanie albo zwrotu wartości. Jeśli zależy Ci konkretnie na odzyskaniu nieruchomości, kluczowe znaczenie ma rażąca niewdzięczność, a nie niedostatek.
Jak wygląda samo odwołanie w praktyce
Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie, zgodnie z art. 900 Kodeksu cywilnego. To jednak dopiero pierwszy krok. Samo takie oświadczenie nie przenosi automatycznie własności nieruchomości z powrotem na darczyńcę, wciąż potrzebna jest albo dobrowolna zgoda obdarowanego i podpisanie z nim umowy przenoszącej własność z powrotem u notariusza, albo, jeśli obdarowany się nie zgadza, wytoczenie mu powództwa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Prawomocny wyrok sądu zastępuje wtedy brakujące oświadczenie i stanowi podstawę do wpisania darczyńcy z powrotem jako właściciela w księdze wieczystej. Trzeba liczyć się z tym, że taki proces sądowy, jeśli obdarowany się nie zgadza, może potrwać wiele miesięcy.
Warto pamiętać też, że jeśli obdarowany zdążył w międzyczasie sprzedać nieruchomość komuś innemu, odzyskanie jej w naturze może okazać się niemożliwe, zwłaszcza jeśli nowy nabywca kupił ją w dobrej wierze. W takich sytuacjach sprawa dodatkowo się komplikuje i zdecydowanie warto ją skonsultować indywidualnie z prawnikiem.
Jak możemy pomóc
Jeśli jesteś w takiej sytuacji, wiemy, że to może być trudny i emocjonalnie obciążający proces, często w tle rodzinnego konfliktu. Pomożemy Ci zrozumieć, którą drogą warto pójść, i pokierujemy Cię przez kolejne kroki. A gdy uda się już odzyskać własność nieruchomości i będziesz chciał się jej po prostu pozbyć, chętnie ją od Ciebie odkupimy, szybko i bez zbędnych formalności. Napisz do nas, porozmawiajmy o Twojej sytuacji.
Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena, czy w danej sytuacji doszło do rażącej niewdzięczności, oraz wybór właściwej drogi postępowania, wymaga zapoznania się z konkretnymi okolicznościami sprawy, najlepiej wspólnie z prawnikiem.