Що таке поземельна книга і чому її відсутність знижує вартість нерухомості?

Чим є поземельна книга і хто її веде

Поземельна книга — це публічний реєстр, у якому розкривається правовий стан нерухомості: хто є її власником, які права та обтяження на ній лежать і чи ведуться щодо неї якісь провадження. Її ведуть відділи поземельних книг районних судів за місцем розташування нерухомості, і вже багато років вона існує в електронній формі, доступній онлайн кожному, хто знає її номер.

Кожна поземельна книга складається з чотирьох розділів. Перший розділ містить позначення нерухомості, тобто її точне розташування, площу та спосіб користування, а також права, пов’язані з власністю, наприклад частку у спільному майні при окремій власності на приміщення. Другий розділ вказує власника або особу, якій належить право вічного користування. Третій розділ містить обмежені речові права, інші ніж іпотека, наприклад сервітути чи право довічного утримання, а також обмеження в розпорядженні нерухомістю та відмітки про провадження, що тривають, у тому числі виконавчі. Четвертий розділ — це іпотеки, тобто забезпечення вимог, головно кредитів.

Який захист дає поземельна книга

Поземельна книга — це не лише формальний реєстр, а й реальний інструмент правового захисту, причому для обох сторін операції.

По-перше, діє презумпція, що запис у поземельній книзі відповідає дійсному правовому стану. Це означає, що в разі спору саме особа, яка стверджує щось інше, ніж випливає зі змісту книги, має це довести, а не навпаки. Для власника це суттєво полегшує захист і відстоювання своїх прав.

По-друге, і це має ще більше практичне значення, діє так звана гарантія публічної довіри до поземельних книг. Якщо хтось купує нерухомість, добросовісно керуючись змістом поземельної книги, він захищений навіть тоді, коли виявиться, що цей зміст не відповідав дійсному правовому стану — наприклад, якщо продавець формально не мав права розпоряджатися нерухомістю, а покупець не міг про це знати. З цього правила є кілька винятків, зокрема коли в книзі є відмітка про провадження щодо зміни запису або коли набуття було безоплатним, але за загальним правилом саме ця гарантія дозволяє покупцеві розумно покладатися на те, що він бачить у книзі, замість самотужки відтворювати всю правову історію нерухомості.

Чому відсутність поземельної книги знижує вартість нерухомості

Нерухомість без відкритої поземельної книги — або з книгою, яка не відображає актуального правового стану, наприклад тому, що формально не проведено поділу спадщини чи переоформлення власності після купівлі багаторічної давнини, — зазвичай коштує менше, ніж порівнянна нерухомість із впорядкованим правовим станом. Складається на це кілька чинників.

Найбільша практична проблема — неможливість профінансувати купівлю іпотечним кредитом. Банк забезпечує свій кредит записом іпотеки саме в четвертому розділі поземельної книги, а без відкритої книги немає куди його внести. Це автоматично виключає з кола потенційних покупців усіх, хто планував купівлю в кредит, а сьогодні це переважна більшість покупців на ринку житла.

Другий чинник — відсутність гарантії публічної довіри, про яку йшлося вище. Якщо немає книги, немає й цього захисту, і покупець мусить самостійно, зазвичай за допомогою нотаріуса, встановлювати й перевіряти історію власності на підставі інших документів: старих нотаріальних актів, спадкових ухвал, договорів кількадесятирічної давнини. Це подовжує й ускладнює операцію, а для багатьох покупців просто настільки підвищує відчуття ризику, що вони відмовляються від купівлі.

До цього додається час. Відкриття поземельної книги з нуля, зі збиранням усіх потрібних документів, поданням заяви до суду та очікуванням на її розгляд, може тривати багато місяців. Небагато покупців із відкритого ринку готові стільки чекати, особливо якщо самі фінансують купівлю кредитом, надання якого залежить від правового стану нерухомості.

У результаті коло реальних покупців нерухомості без поземельної книги звужується майже виключно до тих, хто платить готівкою і готовий зачекати на впорядкування правового стану, а це — так само як при частках у спільній власності чи нерухомості з іншими правовими проблемами — означає помітно нижчу ціну, яку можна отримати на ринку.

Маєте нерухомість без поземельної книги? Це зовсім не мусить бути перешкодою

Багато власників відмовляються від думки про продаж, бо вважають, що відсутність поземельної книги — проблема, яку не подолати. На практиці це найчастіше вдається впорядкувати, просто потрібен час, знання процедури та повний комплект документів — саме того багато власників і хочуть уникнути.

У Remedy ми займаємося саме такими справами. На підставі виданої довіреності ми збираємо потрібні документи і подаємо від вашого імені заяву про відкриття поземельної книги, а потім купуємо нерухомість — вам не треба чекати на завершення всієї процедури. Якщо ваша нерухомість не має відкритої поземельної книги або її правовий стан роками не оновлювався, напишіть нам, і ми перевіримо, що можна зробити.

Стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною консультацією. Кожну справу щодо правового стану конкретної нерухомості варто обговорити індивідуально.