Обмежені речові права ч. 3: кооперативне власницьке право на приміщення та власність на приміщення

Продовжуємо цикл про обмежені речові права. Цього разу придивимося до права, з яким у Польщі стикається дуже багато людей, хоча не завжди усвідомлює, що квартира, яку вони купили, продають чи успадкували, зовсім не є їхньою повною власністю. Ідеться про кооперативне власницьке право на приміщення. Це й досі одна з найпоширеніших форм володіння квартирою в Польщі, особливо в будинках 70-х, 80-х і 90-х років, і водночас джерело чималої плутанини при продажу.

Що таке кооперативне власницьке право на приміщення

Кооперативне власницьке право на приміщення — це обмежене речове право, врегульоване законом про житлові кооперативи. На практиці це означає, що сама земля та будинок, у якому розташоване приміщення, формально належать житловому кооперативу, а уповноважена особа має право користуватися конкретною квартирою, продавати її, здавати в оренду та передавати у спадок, але не є її власником у повному значенні цього слова.

Це право виникло ще за часів ПНР як щось середнє між наймом і повною власністю, і хоча від 90-х років кооперативні квартири можна перетворювати на окрему власність, величезна кількість приміщень і досі функціонує за старими правилами. Багато власників просто ніколи не провели цього перетворення, бо не було жодної нагальної причини — доки не дійшло до продажу.

Чим воно відрізняється від окремої власності на приміщення

Власник приміщення з окремою власністю має повне право власності на квартиру та частку у спільній власності на землю і спільні частини будинку, такі як під’їзд, дах чи підвал. Особа, якій належить кооперативне власницьке право на приміщення, такої частки не має, бо земля й будинок залишаються власністю кооперативу. Тож до кооперативної квартири застосовуються дещо інші правила, ніж до класичної нерухомості.

На практиці це право на приміщення є відчужуваним, успадковується і може бути обтяжене іпотекою, тож на перший погляд працює дуже подібно до власності. Відмінності, однак, з’являються в деталях: зміна способу користування приміщенням може потребувати згоди кооперативу, на ньому не можна встановити особистий сервітут, а насамперед, на відміну від окремої власності, кооперативне право на приміщення не завжди має відкриту поземельну книгу. І саме це найбільше ускладнює продаж.

Відсутність поземельної книги і проблема з кредитуванням

Для окремої власності на приміщення поземельна книга обов’язкова. Для кооперативного власницького права на приміщення — вже ні. Право може мати відкриту поземельну книгу, але не мусить, і багато власників, які успадкували квартиру від батьків чи дідусів і бабусь, ніколи цим не займалися, бо формально не мусили.

Проблема з’являється в момент, коли покупець хоче профінансувати купівлю іпотечним кредитом, а більшість покупців квартир у Польщі розраховує саме на кредит. Банк, щоб забезпечити свої гроші, мусить внести іпотеку, а запис іпотеки можливий виключно до поземельної книги. Немає книги — немає іпотеки, а без іпотеки банк не надасть фінансування. Якщо кооперативна квартира книги не має, її треба спершу відкрити, а це означає додаткові формальності, довідки з кооперативу, візит до суду, що веде поземельні книги, і, найважливіше, час. Нерідко це додаткові тижні, а іноді й місяці, перш ніж операція взагалі зможе відбутися.

Для продавця, який хоче продати швидко, це серйозна перешкода. Покупці за готівку не мають із цим особливих проблем, але ті, хто бере кредит, тобто переважна більшість ринку, або відмовляються, або вимагають часу на залагодження формальностей, або одразу торгуються про нижчу ціну, бо бачать у цьому додатковий ризик і клопіт.

Чому це знижує вартість і звужує коло покупців

Сума всіх цих чинників призводить до того, що кооперативні власницькі квартири, особливо без поземельної книги, оцінюються нижче, ніж порівнянні приміщення з окремою власністю. Це питання не гіршого стану квартири, а гіршої правової ліквідності. Що менше людей здатні профінансувати купівлю, то менший попит, а менший попит — це нижча ціна й довше очікування на покупця.

Власники таких квартир часто дізнаються про це аж тоді, коли хочуть продати — у зв’язку зі спадком, розлученням чи потребою у швидкій готівці. Замість стандартної операції, яка на вільному ринку триває кілька тижнів, вони можуть постати перед перспективою кількох місяців формальностей, перш ніж знайдеться покупець, готовий пройти весь процес.

А що з продажем частки в такому праві

Буває й так, що кооперативне власницьке право на приміщення належить не одній особі, а кільком, наприклад братам і сестрам, які успадкували квартиру від батьків, або колишньому подружжю після розлучення. У такій ситуації кожен зі співуповноважених може в принципі продати свою частку, так само як при звичайній спільній власності на нерухомість, про що ми писали в попередньому дописі цього циклу.

На практиці це, однак, ще складніше, ніж продаж цілої квартири без поземельної книги. По-перше, покупець купує тоді не цілу квартиру, а частку в праві на неї, що само собою відлякує більшість покупців із вторинного ринку. По-друге, решта співуповноважених зазвичай має перевагу у викупі такої частки, що додатково подовжує й ускладнює операцію. По-третє, якщо до цього додається ще й відсутність поземельної книги, коло проблем замикається: банки неохоче фінансують купівлю самої частки, а тим більше частки з невпорядкованим станом у книзі.

У результаті особи, які хочуть перетворити свою частку в кооперативній квартирі на гроші, реально мають дуже вузьке коло потенційних покупців: головно решту співуповноважених та суб’єктів, що спеціалізуються на викупі таких часток, які платять готівкою і беруть на себе всі інші формальності.

Що варто з цього запам’ятати

У повсякденні кооперативне власницьке право на приміщення діє майже як власність: його можна продати, здати в оренду, успадкувати чи обтяжити іпотекою. Відмінність виявляється аж у момент операції, особливо коли бракує поземельної книги. Тоді з’ясовується, що коло зацікавлених покупців вужче, процес довший, а ціна зазвичай нижча, ніж у випадку порівнянної квартири з окремою власністю. Ще виразніше це видно при продажу самої частки в такому праві, де до всіх наведених труднощів додається ще обмежене коло набувачів і перевага решти співуповноважених.

Маєте кооперативну квартиру без поземельної книги або частку в такому праві й роздумуєте, чи взагалі вдасться це продати без багатомісячного очікування на позичальника? Напишіть нам. У Remedy ми займаємося саме такими випадками: купуємо незалежно від правового стану приміщення, платимо готівкою і самі залагоджуємо формальності зі свого боку.