Обмежені речові права ч. 5: іпотека, тобто найвідоміше речове право, про яке більшість власників знає напрочуд мало

У попередніх частинах циклу про обмежені речові права ми писали про права на приміщення: кооперативне власницьке та наймове. Сьогодні черга права, яке на практиці стосується, мабуть, найбільшої кількості нерухомості в Польщі, бо супроводжує майже кожен іпотечний кредит. Іпотека прямо названа в кодексовому переліку обмежених речових прав, тож, на відміну від наймового права з попереднього допису, щодо її речового характеру немає жодних сумнівів.

Що таке іпотека і що вона забезпечує

Іпотека — це обмежене речове право, яке обтяжує конкретну нерухомість і дозволяє кредиторові домагатися задоволення своєї вимоги з цієї нерухомості, незалежно від того, хто саме є її власником. Саме це й означає речовий характер цього права: воно пов’язане із самою нерухомістю, а не з особою, яка нею в даний момент володіє. Якщо обтяжену нерухомість буде продано, іпотека не зникає, а переходить разом із нею до нового власника.

Найчастіше іпотека забезпечує іпотечні кредити, взяті на купівлю чи будівництво нерухомості, але аж ніяк ними не обмежується. Вона може забезпечувати будь-яку грошову вимогу: кредит для бізнесу, приватну позику, податкову заборгованість чи внески до системи соціального страхування, і навіть вимогу, присуджену рішенням суду. Для кредитора це одне з найсильніших забезпечень, які пропонує польське право, бо в разі проблем із виплатою воно дає перевагу в задоволенні з вартості нерухомості перед звичайними особистими кредиторами боржника.

Види іпотеки

Основний поділ проходить за способом виникнення. Договірна іпотека виникає за згодою власника нерухомості, на підставі договору з кредитором, і саме вона супроводжує переважну більшість іпотечних кредитів. Примусова іпотека натомість виникає без згоди, а іноді й усупереч волі власника, наприклад на підставі рішення суду, судової мирової угоди, остаточного адміністративного рішення чи ухвали про забезпечення. Це інструмент, до якого вдаються кредитори, коли боржник не хоче добровільно встановити забезпечення, а вони вже мають правову підставу зробити це без його участі.

Окремою категорією є спільна іпотека, яка забезпечує одну вимогу одночасно на кількох об’єктах нерухомості, наприклад тоді, коли кредит охоплює ділянку та збудований на ній будинок, записані у двох різних поземельних книгах, або коли нерухомість поділено вже після встановлення іпотеки. Варто також знати, що після зміни законодавства 2011 року зник давній поділ на звичайну та заставну іпотеку. Сьогодні існує один вид договірної іпотеки, який може забезпечувати також вимоги змінної величини, наприклад відсотки чи витрати на провадження, якщо їх було зазначено в документі, що є підставою запису.

Як іпотека виникає і як її встановлюють

Незалежно від виду, іпотека завжди виникає аж із моменту запису до поземельної книги. Запис має тут правовстановлювальний характер: самого договору чи навіть заяви власника замало — доки суд, що веде поземельні книги, не зробить запису, іпотеки просто ще немає.

При договірній іпотеці власник нерухомості мусить скласти заяву про її встановлення у формі нотаріального акта, а винятком є ситуація, коли кредитором є банк: тоді норми банківського права дозволяють звичайну письмову форму, що на практиці пришвидшує й здешевлює всю процедуру при іпотечних кредитах. Далі подається заява про запис до суду, який веде поземельну книгу, разом із судовим збором. При примусовій іпотеці згода власника взагалі не потрібна: кредитор, маючи вже виконавчий документ або іншу передбачену нормами підставу, сам подає заяву про запис, а суд після формальної перевірки вносить іпотеку незалежно від позиції власника нерухомості.

Доки кредит виплачується, нерухомості нічого не загрожує

Сам запис іпотеки в поземельній книзі не є чимось тривожним і стосується переважної більшості квартир і будинків, куплених у кредит. Власник обтяженої нерухомості може нормально нею користуватися, здати в оренду і навіть продати, хоча тоді найчастіше борг треба погасити в межах операції або покупець перебирає нерухомість разом з іпотекою. Доки платежі вносяться вчасно, іпотека залишається на другому плані як чисте забезпечення й не тягне за собою жодних практичних наслідків для повсякденного користування нерухомістю.

Ситуація змінюється, коли у виплатах з’являються прострочення. Банк зазвичай починає з нагадувань і вимог про сплату, а якщо заборгованість зберігається, пропонує рятівні рішення: подовження строку кредитування, тимчасові канікули у виплаті тіла кредиту або реструктуризацію боргу. Коли й це не дає результату, банк може розірвати кредитний договір, що робить усю решту суми негайно належною до сплати. Якщо при підписанні договору позичальник склав у нотаріальному акті заяву про підпорядкування виконанню, що при іпотечних кредитах є практично стандартом, банк може порівняно швидко отримати виконавчий напис і передати справу виконавцеві. Інакше він мусить спершу звернутися до суду про стягнення заборгованості.

Коли справа вже потрапляє до виконавця, запускається виконавче провадження щодо нерухомості: опис та оцінка її вартості, оголошення про аукціон, а потім і сам публічний аукціон. З отриманої в такий спосіб суми першочергово задовольняється іпотечний кредитор. Проблема в тому, що нерухомість, продана на виконавчому аукціоні, майже завжди отримує ціну помітно нижчу за ринкову, тож це найгірший можливий момент для розв’язання проблеми з боргом, який може спіткати власника.

Що варто з цього запам’ятати

Іпотека сама собою не є загрозою для нерухомості, а лише стандартним інструментом забезпечення, який супроводжує більшість кредитів. Загроза з’являється аж тоді, коли зобов’язання перестає обслуговуватися, і саме тоді треба діяти швидко, найкраще перш ніж справа потрапить до виконавця. Розмова з банком, реструктуризація або продаж нерухомості на власних умовах майже завжди дозволяють вийти із ситуації з кращим результатом, ніж очікування на аукціон.

Маєте прострочення за іпотечним кредитом і бачите, що справа починає рухатися в бік виконавця? Не чекайте до останньої миті. Напишіть нам. У Remedy ми спеціалізуємося на викупі нерухомості з боргами, платимо готівкою і допомагаємо закрити справу, перш ніж вона потрапить на аукціон, де й так зазвичай втрачається найбільше.