Виконавче провадження щодо нерухомості: шлях через муку, який можна перервати на кожному кроці

У попередньому дописі про іпотеку ми згадували, що відбувається, коли позичальник перестає платити внески і справа потрапляє до виконавця. Сьогодні придивимося до цього процесу докладніше, бо з погляду боржника виконавче провадження щодо нерухомості — один із найвиснажливіших досвідів, які можуть спіткати власника квартири чи будинку. Це місяці невизначеності, формальних листів, візитів чужих людей до власного дому й усвідомлення, що на тлі весь час цокає годинник. Варто, однак, знати, що майже до самого кінця боржник тримає в руках найпростіше рішення: погашення.

Коли взагалі доходить до виконавчого провадження щодо нерухомості

Виконавче провадження щодо нерухомості не починається за один день. Кредитор мусить спершу мати виконавчий документ — рішення суду, мирову угоду або нотаріальний акт із виконавчим написом — і лише з таким документом може подати виконавцеві заяву про відкриття провадження щодо конкретної нерухомості боржника. На практиці до нерухомості вдаються зазвичай тоді, коли інші, менш болісні способи виконання, як-от арешт заробітної плати чи банківського рахунку, не покривають боргу, або коли нерухомість від початку була забезпеченням вимоги, як при іпотечному кредиті. Для боржника це момент, коли проблема, яку доти, можливо, відсували на другий план, раптом стає дуже конкретною і дуже важкою для ігнорування.

Арешт: перший удар і перший слід у поземельній книзі

Провадження починається з арешту нерухомості. Виконавець викликає боржника сплатити весь борг протягом двох тижнів і водночас звертається про внесення до поземельної книги відмітки про відкриття виконавчого провадження. Від цієї миті правове становище нерухомості перестає бути приватною справою власника: кожен, хто перевірить поземельну книгу, зокрема потенційний покупець, побачить, що триває виконавче провадження. Це вже саме собою буває болісним, бо суттєво ускладнює в цей момент спокійний, звичайний продаж на власних умовах.

Опис та оцінка: чужа людина оцінює ваш дім

Якщо борг не буде погашено у визначений строк, виконавець призначає експерта, який складає опис та оцінку нерухомості. Це момент, якого багато боржників бояться найбільше: чужий оцінювач заходить до будинку, оцінює його стан, міряє, фотографує, оцінює здобуток часто цілого життя у твердих цифрах для потреб провадження. Сторони можуть, щоправда, подавати заперечення до складеного опису, але сам факт, що процес узагалі триває, є джерелом постійної напруги.

Оголошення про аукціон: приватна справа стає публічною

Наступний етап — публічне оголошення про дату аукціону, яке робиться щонайменше за два тижні. Інформація про те, що дана нерухомість іде з молотка, перестає бути таємницею: вона може потрапити на дошку оголошень суду, в інтернет, іноді про неї дізнаються сусіди чи знайомі. Для багатьох боржників це момент, коли приватна фінансова проблема стає справою, відомою оточенню, а це саме собою буває так само важким, як і сам борг.

Аукціон, затвердження торгів і присудження власності

Якщо до цього дійде, відбувається публічний аукціон, на якому стартова ціна становить три чверті вартості, оціненої експертом, а при другому аукціоні, якщо перший не відбувся, вона ще нижча. Це означає, що нерухомість, яка на вільному ринку могла б отримати свою повну вартість, у виконавчому провадженні продається з великою знижкою. Після аукціону суд ухвалює постанову про затвердження торгів, а потім, після сплати ціни покупцем, постанову про присудження власності, яка остаточно переносить право на нерухомість до нового власника. Наостанок виконавець розподіляє отриману суму між кредиторами у встановленій черговості, а те, що, можливо, залишиться, отримує вже колишній власник.

Метою всього провадження є задоволення кредитора, а не покарання боржника, але це розрізнення мало тішить того, хто внаслідок нього втрачає дах над головою, часто за ціну помітно нижчу, ніж міг би отримати, продавши нерухомість самостійно і спокійно.

Аж до аукціону у вас ще є вихід

Ось, мабуть, найважливіша інформація в цьому дописі: фактично на кожному етапі цього провадження, аж до самого завершення торгів, боржник може погасити весь борг разом із відсотками та витратами на виконання безпосередньо на рахунок контори виконавця, яка веде справу. Таке погашення веде до закриття виконавчого провадження, а нерухомість залишається в попереднього власника. Важливо, що чим швидше це станеться, тим меншими будуть самі витрати на виконання, бо вони зростають разом із тривалістю провадження. Інакше кажучи, кожен етап — від арешту, через опис та оцінку, аж до оголошення про аукціон — це все ще етап, на якому можна закрити справу на власних умовах, перш ніж рішення за боржника ухвалить аукціон.

Проблема в тому, що на практиці небагато боржників мають під рукою готівку на погашення всього боргу за один день. Тому реальним виходом буває швидкий продаж нерухомості, ще перш ніж справа потрапить до аукціонного списку. Гроші з продажу дозволяють погасити борг у повному обсязі, закрити виконавче провадження і, якщо після погашення щось залишиться, зберегти цей надлишок для себе, замість віддавати його виконавчій системі через примусовий аукціон.

Що варто з цього запам’ятати

Виконавче провадження щодо нерухомості — це довгий, стресовий і часто принизливий процес, який крок за кроком забирає в боржника контроль над власною справою: від запису в поземельній книзі, через візит експерта, до публічного оголошення та аукціону. Але доки торги не завершено, боржник усе ще має вибір. Погашення боргу на рахунок виконавця на будь-якому з цих етапів зупиняє всю процедуру, а чим раніше це станеться, тим менше все це коштує і тим менше від цього процесу залишається на нервах.

У вас уже відкрито виконавче провадження щодо нерухомості й ви бачите, що часу дедалі менше? Напишіть нам, перш ніж за вас вирішить аукціон. У Remedy ми допомагаємо швидко продати нерухомість із боргами за готівку, погасити борг на рахунку виконавця і закрити справу на власних умовах, замість віддавати нерухомість за безцінь.