Обмежені речові права ч. 4: кооперативне наймове право на приміщення, тобто квартира, якої ви не успадкуєте

У попередній частині циклу про обмежені речові права ми писали про кооперативне власницьке право на приміщення — право, яке можна продати, успадкувати та обтяжити іпотекою, хоч і без повноти повноважень власника. Сьогодні час на його значно слабшого родича, тобто кооперативне наймове право на приміщення. Це право, яке багато хто плутає з власницьким і яке насправді дає значно менше та здатне заскочити родину в найгірший можливий момент — після смерті близької людини.

Перш ніж рушимо далі, невелике формальне зауваження. Цивільний кодекс містить закритий перелік обмежених речових прав і прямо називає в ньому кооперативне власницьке право на приміщення, але не називає наймового права. Це тому, що наймове право має іншу природу: воно є зобов’язальним правом, що випливає з договору між членом і кооперативом та із самого членства, а не речовим правом, дійсним щодо всіх. Ми розглядаємо його в цьому циклі, бо в ринковій практиці та повсякденній мові воно існує поряд з іншими правами на приміщення, але юридично лежить в іншій шухляді — і це, зрештою, пояснює, чому воно так сильно обмежене.

Що таке кооперативне наймове право на приміщення

Кооперативне наймове право на приміщення належить особі, яка є членом житлового кооперативу і внесла до нього житловий внесок, тобто частину витрат на будівництво приміщення, зазвичай значно нижчу, ніж у випадку власницького права. Натомість член отримує право користуватися конкретною квартирою, але це право особистого характеру, тісно пов’язане з його особою та членством у кооперативі, а не із самим приміщенням.

На практиці юристи порівнюють його з наймом, тільки наймом на специфічних, кооперативних засадах. Уповноважений може в квартирі жити, але не може вільно нею розпоряджатися так, як це робить власник або навіть володілець власницького права.

Чому це найслабше право на приміщення

Кооперативне наймове право на приміщення є невідчужуваним. Його не можна продати, подарувати чи в будь-який інший спосіб передати іншій особі. На ньому також не можна встановити іпотеку, тож його не вдасться використати як забезпечення кредиту, а банк ніколи не профінансує його набуття, бо формально немає чого купувати. Воно також не підлягає виконавчому провадженню, що з одного боку захищає мешканця від втрати даху над головою, а з іншого показує, наскільки обмеженим є це право. Якщо виконавець не може його арештувати, то в майновому сенсі воно, по суті, мало що значить.

Найважливіша відмінність виявляється, однак, аж у момент смерті уповноваженого — і саме вона найчастіше заскакує родини.

Що успадковують спадкоємці, якщо не успадковують квартиру

Це суть справи: кооперативне наймове право на приміщення не входить до спадщини. Його не можна успадкувати, бо з моменту смерті уповноваженого право просто припиняється. Те, що фактично успадковується, — це житловий внесок, тобто вимога про повернення вартості, свого часу внесеної до кооперативу. Це грошова виплата, яку розраховують за ринковою вартістю приміщення на день припинення права, а не сама квартира.

Тут є один суттєвий виняток. Якщо право належало спільно обом з подружжя, після смерті одного з них усе право переходить до другого автоматично, у силу закону. Це, однак, не спадкування в розумінні спадкового права, а окреме регулювання, передбачене законом про житлові кооперативи.

Поза цим винятком, коли уповноваженим була одна особа, право припиняється, а близькі померлого — нащадки, висхідні родичі, брати й сестри чи подружжя — можуть протягом року від його смерті подати до кооперативу заяву про прийняття до числа членів та встановлення на їхню користь нового права на те саме приміщення. Це, однак, не автоматичне перебрання квартири після померлого, а нове рішення кооперативу, ухвалене за заявою. Якщо звернеться кілька уповноважених осіб і вони не дійдуть згоди, справу вирішує суд. А якщо ніхто в річний строк не звернеться, родина залишається виключно з правом на житловий внесок, тобто з поверненням грошей, зазвичай значно нижчим за ринкову вартість квартири.

Наймове й власницьке: два різні світи

Поставлені поруч, обидва кооперативні права виглядають як далекі родичі, хоча їх часто плутають як одне й те саме. Власницьке право є відчужуваним: його можна продати, подарувати, обтяжити іпотекою і передати у спадок за звичайними правилами спадкування. Наймове право не має жодної з цих ознак: його не можна продати, не можна забезпечити іпотекою, воно не підлягає виконавчому провадженню і, як ми вже знаємо, не входить до спадщини. Різнить їх також розмір внеску до кооперативу — у випадку наймового права зазвичай нижчого, бо він охоплював лише частину витрат на будівництво, тоді як власницьке право вимагало покриття повних витрат.

На практиці це означає, що наймове право дає житлову безпеку за життя уповноваженого, але не будує жодного майна, яке можна було б передати далі в незмінному вигляді. Це радше привілей користуватися приміщенням, ніж складник майна в класичному розумінні.

Що варто з цього запам’ятати

Якщо в родині хтось живе у приміщенні на засадах кооперативного наймового права, варто знати заздалегідь, а не аж після його смерті, що квартира сама собою не перейде автоматично до близьких. Має значення швидка дія: звернення до кооперативу протягом року дає шанс на встановлення нового права на те саме приміщення, а пропущення цього строку перетворює реальний шанс на квартиру на саму лише вимогу про повернення внеску, зазвичай далеку від ринкової вартості нерухомості.

Залишилися з вимогою про житловий внесок замість квартири, або родина досі намагається домовитися, що далі з приміщенням після померлого близького? Напишіть нам. У Remedy ми займаємося саме такими заплутаними спадковими справами і допоможемо встановити, які реально у вас є варіанти та скільки з цього можна відшкодувати.