Ograniczone prawa rzeczowe cz. 1. Czym są służebności i czy mogę sprzedać nieruchomość obciążoną takim prawem?

Czym są ograniczone prawa rzeczowe

Ograniczone prawa rzeczowe to prawa dające uprawnionemu bezpośrednią władzę nad cudzą rzeczą, skuteczną wobec każdego, kto tę rzecz później nabędzie, ale węższą niż pełne prawo własności. W polskim prawie obowiązuje przy tym zasada zamkniętego katalogu takich praw, co oznacza, że nie można umownie wymyślić nowego rodzaju obciążenia nieruchomości, jakiego nie przewiduje ustawa. Zgodnie z art. 244 Kodeksu cywilnego, ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. W tym artykule skupiamy się wyłącznie na służebnościach, do pozostałych praw z tej listy wrócimy w kolejnych częściach.

Trzy rodzaje służebności

Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje służebności, różniące się tym, na czyją rzecz działają.

• Służebność gruntowa. Obciąża jedną nieruchomość (służebną) na rzecz każdoczesnego właściciela innej, konkretnej nieruchomości (władnącej), na przykład prawo przejazdu i przechodu przez sąsiednią działkę do drogi publicznej.
• Służebność osobista. Obciąża nieruchomość na rzecz konkretnej, wskazanej z imienia i nazwiska osoby fizycznej, a nie na rzecz nieruchomości władnącej. Najczęstszy przykład to prawo dożywotniego zamieszkiwania w części lub w całości lokalu.
• Służebność przesyłu. Obciąża nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (np. dostawcy energii, gazu czy wody), który ma na tej nieruchomości urządzenia przesyłowe, takie jak rury, słupy czy linie energetyczne, i musi mieć zapewniony do nich dostęp w celu konserwacji i napraw.

Jak powstają służebności

Służebność może powstać na kilka sposobów. Najczęściej w drodze umowy między właścicielem nieruchomości obciążanej a osobą uprawnioną, przy czym oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Może też powstać na mocy orzeczenia sądu, na przykład gdy sąd ustanawia służebność drogi koniecznej dla nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Możliwe jest wreszcie nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie, ale tylko wtedy, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, na przykład utwardzonej drogi dojazdowej czy przebiegającej przez działkę linii. Do zasiedzenia potrzeba dwudziestu lat nieprzerwanego korzystania w dobrej wierze albo trzydziestu lat w złej wierze, a fakt zasiedzenia musi formalnie stwierdzić sąd w odrębnym postępowaniu.

Kiedy służebność jest, a kiedy nie jest widoczna w dziale III księgi wieczystej

Wpis służebności do działu III księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny. Oznacza to, że służebność istnieje i obowiązuje od chwili jej powstania, niezależnie od tego, czy ktokolwiek zadbał o jej ujawnienie w księdze. W praktyce najczęściej brakuje wpisu w dwóch sytuacjach: gdy służebność powstała przez zasiedzenie, a nikt po uzyskaniu postanowienia sądu nie złożył wniosku o jej wpisanie, albo gdy służebność ustanowiono umownie wiele lat temu i po prostu nikt się tym formalnie nie zajął.

Brak wpisu ma jednak poważną konsekwencję, ściśle związaną z tym, co pisaliśmy w poprzednim artykule o księdze wieczystej i rękojmi wiary publicznej: jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, a nabywca działający w dobrej wierze nie mógł się dowiedzieć o istnieniu nieujawnionej służebności, może nabyć nieruchomość wolną od tego obciążenia. To jeden z niewielu przypadków, w których brak formalnego ujawnienia prawa realnie działa na niekorzyść osoby uprawnionej do służebności, a nie na niekorzyść nabywcy.

Kiedy można wykreślić służebność

Służebność nie trwa z zasady wiecznie, choć wykreślenie jej z księgi wieczystej wymaga zawsze konkretnej podstawy prawnej.

• Zrzeczenie się przez uprawnionego. Uprawniony może dobrowolnie zrzec się służebności, zwykle w formie oświadczenia złożonego u notariusza, na podstawie którego składa się później wniosek o wykreślenie wpisu w sądzie wieczystoksięgowym.
• Wygaśnięcie wskutek niewykonywania. Zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego, służebność gruntowa wygasa, jeśli nie jest wykonywana przez dziesięć lat.
• Zniesienie sądowe za wynagrodzeniem. Właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić do sądu o zniesienie służebności, jeśli wskutek zmiany stosunków stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Sąd zasądza wówczas na rzecz uprawnionego odpowiednie wynagrodzenie.
• Śmierć uprawnionego przy służebności osobistej. Służebność osobista jest niezbywalna i nie podlega dziedziczeniu, więc wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Wykreślenie z księgi wieczystej wymaga jednak formalnego wniosku wraz z odpisem aktu zgonu, samo wygaśnięcie z mocy prawa nie usuwa automatycznie wpisu.

Jak sprzedaż nieruchomości wpływa na służebność

Sama sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością, co do zasady, nie znosi tego obciążenia. Służebność gruntowa i służebność przesyłu są prawami związanymi z nieruchomością, a nie z osobą jej właściciela, więc „podążają” za nieruchomością przy każdej kolejnej sprzedaży: nowy właściciel nieruchomości obciążonej musi ją nadal respektować, a nowy właściciel nieruchomości władnącej automatycznie nabywa prawo do korzystania z niej, bez potrzeby odrębnego przenoszenia tego prawa.

Służebność osobista jest z kolei nierozerwalnie związana z konkretną osobą uprawnioną. Sprzedaż nieruchomości obciążonej taką służebnością nie ma na nią żadnego wpływu, nowy właściciel musi ją respektować dokładnie tak samo jak poprzedni, aż do śmierci uprawnionego. Jedynym wyjątkiem od tych zasad jest opisana wyżej sytuacja nieujawnionej w księdze wieczystej służebności i nabywcy działającego w dobrej wierze.

Jak bardzo służebność obniża wartość: czasem nieznacznie, czasem niemal do zera

To, jak bardzo służebność obniża wartość nieruchomości, zależy przede wszystkim od tego, jak dotkliwie ogranicza realne korzystanie z niej. Wąski pas służebności przesyłu pod linią energetyczną, przebiegający przez róg dużej działki, albo prawo przechodu sąsiada wąską ścieżką wzdłuż ogrodzenia, obniżają wartość nieruchomości zwykle nieznacznie, proporcjonalnie do utraconej użyteczności tego fragmentu.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja przy służebności osobistej obejmującej całość albo większość lokalu, na przykład dożywotnie prawo zamieszkiwania na rzecz starszej osoby. Dla przeciętnego kupującego z rynku taka nieruchomość jest wtedy praktycznie bezużyteczna, dopóki uprawniony z niej korzysta, więc jej wartość rynkowa potrafi spaść blisko zera. Realną ofertę zakupu są w stanie złożyć w zasadzie tylko wyspecjalizowani nabywcy, którzy przy wycenie biorą pod uwagę wiek osoby uprawnionej i statystyczny, dalszy czas trwania takiej służebności.

Jak możemy pomóc

W Remedy kupujemy nieruchomości obciążone różnego rodzaju służebnościami, zarówno tymi, które nieznacznie wpływają na wartość, jak i tymi, które dla typowego kupującego z rynku właściwie eliminują nieruchomość jako przedmiot sprzedaży. Każdą sprawę wyceniamy indywidualnie, uwzględniając rodzaj służebności, jej rzeczywisty wpływ na korzystanie z nieruchomości i, jeśli to konieczne, wiek osoby uprawnionej. Jeśli Twoja nieruchomość jest obciążona służebnością i zastanawiasz się, czy da się ją w ogóle sprzedać, napisz do nas, sprawdzimy to razem.

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej służebności, w tym możliwości jej wykreślenia lub wygaśnięcia, wymaga zapoznania się z treścią danej księgi wieczystej i okolicznościami sprawy.