Обмежені речові права ч. 1. Що таке сервітути і чи можу я продати нерухомість, обтяжену таким правом?
Сервітут — одне з найпоширеніших і водночас найбільш недооцінених обтяжень нерухомості. Багато власників сприймають його як формальність без особливого значення, доки не спробують продати нерухомість або доки не з'ясується, що вони взагалі не знали про його існування. У цій статті, першій із серії, присвяченої обмеженим речовим правам, пояснюємо, що таке сервітути, як вони виникають, коли їх видно в поземельній книзі, а коли ні, і як вони реально впливають на можливість та ціну продажу нерухомості.
Що таке обмежені речові права
Обмежені речові права — це права, які дають уповноваженій особі безпосередню владу над чужою річчю, дійсну щодо кожного, хто цю річ згодом набуде, але вужчу, ніж повне право власності. У польському праві діє при цьому принцип закритого переліку таких прав: не можна за домовленістю вигадати новий вид обтяження нерухомості, якого не передбачає закон. Згідно зі ст. 244 Цивільного кодексу обмеженими речовими правами є: користування, сервітут, застава, кооперативне власницьке право на приміщення та іпотека. У цій статті ми зосереджуємося виключно на сервітутах; до решти прав із цього переліку повернемося в наступних частинах.
Три види сервітутів
Цивільний кодекс розрізняє три види сервітутів, які відрізняються тим, на чию користь вони діють.
- Земельний сервітут. Обтяжує одну нерухомість (обслуговуючу) на користь кожночасного власника іншої, конкретної нерухомості (панівної) — наприклад право проїзду та проходу через сусідню ділянку до публічної дороги.
- Особистий сервітут. Обтяжує нерухомість на користь конкретної фізичної особи, названої на ім’я та прізвище, а не на користь панівної нерухомості. Найчастіший приклад — право довічного проживання в частині або в усьому приміщенні.
- Сервітут передавання. Обтяжує нерухомість на користь підприємства-постачальника (напр. електроенергії, газу чи води), яке має на цій нерухомості передавальні пристрої — труби, стовпи чи лінії електропередач — і мусить мати до них доступ для обслуговування та ремонту.
Як виникають сервітути
Сервітут може виникнути кількома способами. Найчастіше — за договором між власником нерухомості, що обтяжується, та уповноваженою особою, причому заява власника обтяжуваної нерухомості має бути складена у формі нотаріального акта. Він може також виникнути на підставі рішення суду, наприклад коли суд встановлює сервітут необхідної дороги для нерухомості, позбавленої доступу до публічної дороги. Нарешті, можливе набуття земельного сервітуту за набувальною давністю, але лише тоді, коли він полягає у користуванні постійним і видимим пристроєм, наприклад дорогою з твердим покриттям чи лінією, що проходить через ділянку. Для набувальної давності потрібно двадцять років безперервного користування добросовісно або тридцять років недобросовісно, а факт набуття має формально встановити суд в окремому провадженні.
Коли сервітут видно, а коли не видно в ІІІ розділі поземельної книги
Запис сервітуту в ІІІ розділі поземельної книги має декларативний, а не правовстановлювальний характер. Це означає, що сервітут існує й діє з моменту виникнення, незалежно від того, чи хтось подбав про його розкриття в книзі. На практиці запису найчастіше бракує у двох ситуаціях: коли сервітут виник за набувальною давністю, а після отримання ухвали суду ніхто не подав заяви про його внесення, або коли сервітут встановили за договором багато років тому і формально ним просто ніхто не зайнявся.
Відсутність запису має, однак, серйозний наслідок, тісно пов’язаний із тим, про що ми писали в попередній статті про поземельну книгу та гарантію публічної довіри: якщо нерухомість буде продано, а добросовісний покупець не міг дізнатися про існування нерозкритого сервітуту, він може набути нерухомість вільною від цього обтяження. Це один із небагатьох випадків, коли відсутність формального розкриття права реально діє на шкоду особі, уповноваженій за сервітутом, а не покупцеві.
Коли сервітут можна вилучити
Сервітут за загальним правилом не триває вічно, хоча вилучення його з поземельної книги завжди потребує конкретної правової підстави.
- Відмова уповноваженої особи. Уповноважений може добровільно відмовитися від сервітуту, зазвичай у формі заяви, складеної в нотаріуса, на підставі якої згодом подається заява про вилучення запису до суду, що веде поземельні книги.
- Припинення внаслідок невикористання. Згідно зі ст. 293 Цивільного кодексу земельний сервітут припиняється, якщо не використовується протягом десяти років.
- Судове припинення за винагороду. Власник обтяженої нерухомості може звернутися до суду з вимогою припинити сервітут, якщо внаслідок зміни обставин він став для нього особливо обтяжливим і не є необхідним для належного користування панівною нерухомістю. Суд присуджує тоді уповноваженій особі відповідну винагороду.
- Смерть уповноваженого при особистому сервітуті. Особистий сервітут є невідчужуваним і не успадковується, тож припиняється щонайпізніше з моменту смерті уповноваженої особи. Вилучення з поземельної книги потребує, однак, формальної заяви разом із копією свідоцтва про смерть — саме припинення в силу закону не усуває запис автоматично.
Як продаж нерухомості впливає на сервітут
Сам продаж нерухомості, обтяженої сервітутом, за загальним правилом не знімає цього обтяження. Земельний сервітут і сервітут передавання є правами, пов’язаними з нерухомістю, а не з особою її власника, тож вони «йдуть» за нерухомістю при кожному наступному продажу: новий власник обтяженої нерухомості мусить і далі їх поважати, а новий власник панівної нерухомості автоматично набуває право користуватися ними, без потреби окремо це право передавати.
Особистий сервітут, натомість, нерозривно пов’язаний із конкретною уповноваженою особою. Продаж нерухомості, обтяженої таким сервітутом, не має на нього жодного впливу — новий власник мусить поважати його точно так само, як і попередній, аж до смерті уповноваженого. Єдиний виняток із цих правил — описана вище ситуація з нерозкритим у поземельній книзі сервітутом і добросовісним покупцем.
Наскільки сервітут знижує вартість: іноді незначно, іноді майже до нуля
Те, наскільки сервітут знижує вартість нерухомості, залежить насамперед від того, наскільки болісно він обмежує реальне користування нею. Вузька смуга сервітуту передавання під лінією електропередач, що проходить через ріг великої ділянки, або право проходу сусіда вузькою стежкою вздовж огорожі знижують вартість нерухомості зазвичай незначно, пропорційно до втраченої корисності цього фрагмента.
Зовсім інакше виглядає ситуація при особистому сервітуті, що охоплює все приміщення або більшу його частину, наприклад довічне право проживання на користь літньої особи. Для пересічного покупця з ринку така нерухомість тоді практично непридатна, доки уповноважений нею користується, тож її ринкова вартість може впасти близько до нуля. Реальну пропозицію купівлі здатні подати, по суті, лише спеціалізовані покупці, які при оцінці враховують вік уповноваженої особи та статистично очікувану подальшу тривалість такого сервітуту.
Як ми можемо допомогти
У Remedy ми купуємо нерухомість, обтяжену різного роду сервітутами — як тими, що незначно впливають на вартість, так і тими, які для типового покупця з ринку фактично виключають нерухомість як предмет продажу. Кожну справу ми оцінюємо індивідуально, враховуючи вид сервітуту, його реальний вплив на користування нерухомістю і, за потреби, вік уповноваженої особи. Якщо ваша нерухомість обтяжена сервітутом і ви роздумуєте, чи взагалі вдасться її продати, напишіть нам — перевіримо це разом.
Стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною консультацією. Оцінка конкретного сервітуту, зокрема можливості його вилучення чи припинення, потребує ознайомлення зі змістом відповідної поземельної книги та обставинами справи.