Sprzedaż udziałów we współwłasności w nieruchomości
Współwłasność nieruchomości to jedna z tych sytuacji prawnych, które w teorii wyglądają prosto, a w praktyce potrafią skutecznie zablokować możliwość swobodnego dysponowania majątkiem. Wystarczy, że nieruchomość odziedziczą dwie osoby, że małżonkowie kupią mieszkanie razem z rodzicami, albo że wspólnicy zainwestują w działkę bez jasno spisanych zasad, a już mamy do czynienia ze współwłasnością, w której każda decyzja wymaga uzgodnienia z drugą stroną. Co jednak, gdy jeden ze współwłaścicieli chce po prostu sprzedać swój udział i zakończyć temat? W tym artykule wyjaśniamy, kiedy jest to możliwe, jakie ograniczenia przewiduje prawo i dlaczego sprzedaż samego udziału bywa w praktyce znacznie trudniejsza niż sprzedaż całej nieruchomości.
Czym jest udział we współwłasności
Współwłasność w częściach ułamkowych oznacza, że nieruchomość (dom, mieszkanie, działka) należy jednocześnie do kilku osób, a każda z nich ma określony ułamkowo udział, na przykład 1/2, 1/3 czy 1/4. Ważne jest to, że udział nie odpowiada konkretnemu, fizycznie wydzielonemu fragmentowi nieruchomości. Współwłaściciel dysponujący połową udziałów w domu nie jest właścicielem konkretnego piętra czy pokoju, tylko posiada prawo do połowy wartości całej nieruchomości. To właśnie ta abstrakcyjność bywa źródłem większości problemów, o których piszemy dalej.
Czy można sprzedać udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli
Tak. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem samodzielnie, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału różni się pod tym względem od czynności dotyczących całej nieruchomości (na przykład sprzedaży całego domu), które rzeczywiście wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Sprzedając wyłącznie swój udział, właściciel nie musi pytać pozostałych o pozwolenie ani informować ich z wyprzedzeniem, chyba że co innego wynika z zawartej wcześniej umowy.
A prawo pierwokupu? Popularny mit
Wielu właścicieli udziałów jest przekonanych, że pozostali współwłaściciele mają ustawowe prawo pierwokupu, czyli pierwszeństwo w wykupieniu sprzedawanego udziału. To nieprawda, a przynajmniej nie jako zasada ogólna. Prawo pierwokupu na rzecz pozostałych współwłaścicieli obowiązuje tylko w kilku szczególnych sytuacjach:
- gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość rolna, a pozostali współwłaściciele prowadzą na niej wspólne gospodarstwo rolne (art. 166 Kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego),
- gdy chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co wynika wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
- gdy współwłaściciele sami, w drodze umowy, zastrzegli sobie wzajemne prawo pierwokupu.
Poza tymi wyjątkami, przy typowej nieruchomości (mieszkaniu w mieście, domu jednorodzinnym czy działce budowlanej) sprzedaż udziału osobie trzeciej nie wymaga ani zgody, ani wcześniejszego zaoferowania go pozostałym współwłaścicielom.
W jakiej formie trzeba sprzedać udział
Ponieważ udział we współwłasności nieruchomości jest prawem dotyczącym nieruchomości, jego sprzedaż, tak jak sprzedaż całej nieruchomości, wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza, jest nieważna. Notariusz zweryfikuje stan prawny nieruchomości, sprawdzi księgę wieczystą i sporządzi akt, na podstawie którego nowy nabywca zostanie wpisany jako współwłaściciel.
Dlaczego sprzedaż samego udziału jest trudna w praktyce
Prawo pozwala sprzedać udział swobodnie, ale rynek już niekoniecznie to ułatwia. W praktyce sprzedaż udziału we współwłasności bywa dużo trudniejsza niż sprzedaż całej nieruchomości, z kilku powodów.
Po pierwsze, krąg zainteresowanych kupujących jest bardzo wąski. Kupujący udział nie staje się właścicielem konkretnego mieszkania czy domu, tylko wchodzi w relację współwłasności z osobami, których zwykle nie zna i na które nie ma wpływu. Musi liczyć się z tym, że nie będzie mógł swobodnie korzystać z nieruchomości, dopóki nie dojdzie do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami albo do formalnego zniesienia współwłasności.
Po drugie, banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na zakup samego udziału, co dodatkowo zawęża grono potencjalnych nabywców głównie do inwestorów gotówkowych.
Po trzecie, cena, jaką można uzyskać za sam udział, jest zwykle wyraźnie niższa niż proporcjonalna część wartości rynkowej całej nieruchomości. Rzeczoznawcy i praktyka rynkowa wskazują często na dyskonto rzędu kilkudziesięciu procent w stosunku do wartości ułamkowej całości.
Po czwarte, jeśli między współwłaścicielami istnieje konflikt (co w praktyce zdarza się częściej niż rzadziej, szczególnie przy współwłasności powstałej ze spadku lub rozwodu), potencjalny kupujący dowiaduje się o tym już na etapie sprawdzania nieruchomości i często rezygnuje, nie chcąc wchodzić w cudzy spór.
Alternatywa: zniesienie współwłasności
Zamiast sprzedawać sam udział, część współwłaścicieli decyduje się na zniesienie współwłasności, czyli formalne zakończenie stanu wspólnego posiadania. Może się to odbyć na dwa sposoby.
Zniesienie umowne jest możliwe, gdy wszyscy współwłaściciele się porozumieją, na przykład ustalając, że nieruchomość przypadnie jednemu z nich ze spłatą pozostałych, że zostanie fizycznie podzielona (jeśli to możliwe), albo że zostanie sprzedana na wolnym rynku, a uzyskana kwota podzielona proporcjonalnie do udziałów.
Zniesienie sądowe następuje wtedy, gdy współwłaściciele nie potrafią się porozumieć. Sprawę kieruje się do sądu, który może orzec o podziale fizycznym nieruchomości, przyznaniu jej jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych, albo o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej i podziale uzyskanej sumy. Ten tryb bywa skuteczny, ale zwykle trwa wiele miesięcy, a czasem lat, i wiąże się z kosztami sądowymi oraz opinią biegłego.
Co w takiej sytuacji można zrobić szybciej
Dla właściciela udziału, który chce po prostu zamknąć temat, bez czekania na zgodę pozostałych współwłaścicieli, bez sądowego sporu i bez wystawiania nieruchomości na miesiące na wolny rynek w poszukiwaniu rzadkiego, cierpliwego kupca, sensownym rozwiązaniem bywa sprzedaż udziału podmiotowi, który specjalizuje się właśnie w takich transakcjach. Tego rodzaju nabywcy rozumieją mechanizmy współwłasności, wyceniają udział rzetelnie mimo jego szczególnego charakteru i są przygotowani na dalsze kroki, w tym ewentualne negocjacje z pozostałymi współwłaścicielami czy postępowanie o zniesienie współwłasności, które sami przeprowadzają już po zakupie.
W Remedy zajmujemy się właśnie takimi sprawami: kupujemy udziały we współwłasności nieruchomości na terenie całej Polski, niezależnie od tego, czy współwłasność powstała ze spadku, rozwodu, czy wspólnego zakupu z rodziną. Jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą swojego udziału i chcesz wiedzieć, ile realnie mógłby być wart oraz jak wyglądałby cały proces, chętnie to z Tobą omówimy, bez zobowiązań.
Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z prawnikiem, szczególnie gdy w grę wchodzi nieruchomość rolna, spółdzielcze prawo do lokalu albo umowne ograniczenia dotyczące zbycia udziału.