Продаж часток у спільній власності на нерухомість
Спільна власність на нерухомість — одна з тих правових ситуацій, які в теорії виглядають просто, а на практиці здатні дієво заблокувати можливість вільно розпоряджатися майном. Достатньо, щоб нерухомість успадкували дві особи, щоб подружжя купило квартиру разом із батьками або щоб партнери вклалися в ділянку без чітко прописаних правил — і ми вже маємо спільну власність, у якій кожне рішення потребує узгодження з другою стороною. А що, коли один зі співвласників просто хоче продати свою частку й закрити тему? У цій статті пояснюємо, коли це можливо, які обмеження передбачає закон і чому продаж самої частки на практиці буває значно складнішим за продаж усієї нерухомості.
Що таке частка у спільній власності
Спільна часткова власність означає, що нерухомість (будинок, квартира, ділянка) належить одночасно кільком особам, і кожна з них має визначену дробом частку, наприклад 1/2, 1/3 чи 1/4. Важливо, що частка не відповідає конкретному, фізично виділеному фрагментові нерухомості. Співвласник, який має половину часток у будинку, не є власником конкретного поверху чи кімнати — він має право на половину вартості всієї нерухомості. Саме ця абстрактність буває джерелом більшості проблем, про які пишемо далі.
Чи можна продати частку без згоди решти співвласників
Так. Згідно зі ст. 198 Цивільного кодексу кожен співвласник може розпоряджатися своєю часткою самостійно, без згоди решти співвласників. Продаж частки відрізняється в цьому від дій щодо всієї нерухомості (наприклад продажу цілого будинку), які справді потребують згоди всіх співвласників. Продаючи виключно свою частку, власник не мусить питати дозволу в решти чи повідомляти їх заздалегідь, якщо інше не випливає з раніше укладеного договору.
А переважне право купівлі? Популярний міф
Багато власників часток переконані, що решта співвласників має законне переважне право купівлі, тобто першість у викупі частки, що продається. Це неправда, принаймні не як загальне правило. Переважне право купівлі на користь решти співвласників діє лише в кількох особливих ситуаціях:
- коли предметом спільної власності є сільськогосподарська нерухомість, а решта співвласників веде на ній спільне сільське господарство (ст. 166 Цивільного кодексу та норми закону про формування аграрного устрою),
- коли йдеться про кооперативне власницьке право на приміщення, що прямо випливає із закону про житлові кооперативи
- коли співвласники самі, за договором, застерегли собі взаємне переважне право купівлі.
Поза цими винятками, при типовій нерухомості (міській квартирі, приватному будинку чи будівельній ділянці) продаж частки третій особі не потребує ні згоди, ні попередньої пропозиції решті співвласників.
У якій формі треба продати частку
Оскільки частка у спільній власності на нерухомість є правом щодо нерухомості, її продаж, так само як продаж усієї нерухомості, потребує дотримання форми нотаріального акта (ст. 158 Цивільного кодексу). Договір, укладений у звичайній письмовій формі, без участі нотаріуса, є нікчемним. Нотаріус перевірить правовий стан нерухомості, перегляне поземельну книгу і складе акт, на підставі якого нового набувача буде записано як співвласника.
Чому продаж самої частки складний на практиці
Закон дозволяє вільно продати частку, але ринок цього аж ніяк не полегшує. На практиці продаж частки у спільній власності буває значно складнішим за продаж усієї нерухомості, і то з кількох причин.
По-перше, коло зацікавлених покупців дуже вузьке. Покупець частки не стає власником конкретної квартири чи будинку, а входить у відносини спільної власності з людьми, яких зазвичай не знає і на яких не має впливу. Він мусить рахуватися з тим, що не зможе вільно користуватися нерухомістю, доки не дійде згоди з рештою співвласників або доки спільну власність не буде формально припинено.
По-друге, банки неохоче надають іпотечні кредити на купівлю самої частки, що додатково звужує коло потенційних набувачів головно до інвесторів із готівкою.
По-третє, ціна, яку можна отримати за саму частку, зазвичай помітно нижча за пропорційну частину ринкової вартості всієї нерухомості. Оцінювачі та ринкова практика часто вказують на знижку в кілька десятків відсотків щодо дробової вартості цілого.
По-четверте, якщо між співвласниками є конфлікт (що на практиці трапляється частіше, ніж рідше, особливо при спільній власності, що виникла зі спадщини чи розлучення), потенційний покупець дізнається про це вже на етапі перевірки нерухомості й часто відмовляється, не бажаючи входити в чужий спір.
Альтернатива: припинення спільної власності
Замість продавати саму частку, частина співвласників вирішує припинити спільну власність, тобто формально завершити стан спільного володіння. Це може відбутися двома способами.
Договірне припинення можливе, коли всі співвласники домовляться, наприклад визначивши, що нерухомість дістанеться одному з них із виплатою решті, що вона буде фізично поділена (якщо це можливо) або що її продадуть на вільному ринку, а отриману суму поділять пропорційно до часток.
Судове припинення настає тоді, коли співвласники не можуть домовитися. Справу передають до суду, який може ухвалити рішення про фізичний поділ нерухомості, передання її одному зі співвласників із виплатою решті або про продаж нерухомості шляхом виконавчого аукціону й поділ отриманої суми. Цей шлях буває дієвим, але зазвичай триває багато місяців, а іноді й років, і пов’язаний із судовими витратами та висновком експерта.
Що в такій ситуації можна зробити швидше
Для власника частки, який просто хоче закрити тему — без очікування на згоду решти співвласників, без судового спору і без виставляння нерухомості на місяці на вільний ринок у пошуках рідкісного, терплячого покупця — розумним рішенням буває продаж частки суб’єктові, який спеціалізується саме на таких операціях. Такі набувачі розуміють механізми спільної власності, оцінюють частку сумлінно попри її особливий характер і готові до подальших кроків, зокрема до можливих переговорів із рештою співвласників чи провадження про припинення спільної власності, яке проводять уже після купівлі.
У Remedy ми займаємося саме такими справами: купуємо частки у спільній власності на нерухомість по всій Польщі, незалежно від того, чи спільна власність виникла зі спадщини, розлучення, чи спільної купівлі з родиною. Якщо ви роздумуєте над продажем своєї частки і хочете знати, скільки вона реально могла б коштувати та як виглядав би весь процес, охоче це з вами обговоримо, без зобов’язань.
Стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною консультацією. В індивідуальній справі варто проконсультуватися з юристом, особливо коли йдеться про сільськогосподарську нерухомість, кооперативне право на приміщення або договірні обмеження щодо відчуження частки.